海外不動産投資で節税ができなくなった背景と今後の対策とは ノウハウ 公開日:2022/04/03 更新日:2022/05/25 シェア ツイート はてブ LINE 海外不動産投資は以前まで、国内と海外で異なる住宅事情と「減価償却」の仕組みを利用した節税策によって、大幅な節税が可能でした。 しかし現在では、2020年度に施行された税改正によって、海外不動産投資における節税のメリットを傍受できないようになっています。 そこで今回は改めて、従来の節税スキームと今後の海外不動産投資における対応策についてまとめました。 海外不動産投資での節税方法について気になっている方は、ぜひ参考にしてみてください。 海外不動産投資の失敗例から学ぶ！気をつけるべきポイントとは 海外不動産投資における従来の節税スキーム まずは節税のメリットを最大限に傍受できていた、従来の節税スキームについて知っておきましょう。 海外不動産投資における節税は、主に以下の流れで行うことができていました。 海外で不動産投資を行う 投資に要した費用を「減価償却」とする 赤字分は日本での年収を損益通算し、課税所得額を減らす 簡単な流れは上記のような内容です。 この節税策では、海外で不動産物件を購入し家賃収入を得ながら、自身の見かけ上の年収を減らすことになります。 年収が減ると、所得税や住民税は少なくなりますので、こうした観点で「節税」に繋がるということなのです。 減価償却とは 減価償却とは、「資産は時間の経過によってその価値が低くなっていく」という考え方のもとに設定された、勘定科目のひとつです。 年月の経過によって価値が低くなるような固定資産にかかった費用を「法定耐用年数」で分割し、毎年経費として計上することを指します。 減価償却費として含むことができるのは、業務に使用している資産と、時間が経つにつれて劣化する資産です。 不動産物件についても減価償却の対象となり、たとえば日本の木造住宅であれば法定耐用年数は22年なので、税改正前までは海外の不動産物件においても適用されていました。 なお、法定耐用年数を過ぎた物件については簡便法を用いて、法定耐用年数の20％が法定耐用年数として適用されます。 海外不動産投資で課せられる税金 海外不動産投資における税金は、不動産の取得・保有時と譲渡時の2つに分けられます。 海外不動産の取得時には、日本で言うところの「不動産取得税」や「登録免許税」が課せられ、保有時は固定資産税や資産保有に対する税金を納付する必要があります。 また、所有していた海外不動産の譲渡時には、日本で言うところの「譲渡所得税」のような税金が課税されます。 【海外不動産投資】税改正によって節税策の一部が不可能に 日本では2020年に施行された税改正によって、冒頭でお伝えした節税策のメリットが受けられなくなってしまいました。 具体的には「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」が制定されたことによって、個人が所有する海外の中古物件においては、減価償却の適用がされないといった内容です。 この税改正により、これまで海外の中古資産を購入することで多額の減価償却費を計上することができていたものが、封じられてしまったことになります。 2020年度に施行された税改正の背景 税改正が行われた主な背景としては、日本にいる多くの富裕層が海外不動産投資をしてしまった場合に、日本での税収が増えないといった問題が懸念されていたことです。 また、日本と海外では資産価値が大きく異なるにもかかわらず、日本の資産価値における法定耐用年数を海外の物件にも適用してしまうといった矛盾が生じていたことも挙げられます。 日本と海外では不動産物件の資産価値が異なる そもそも減価償却とは、冒頭でもお伝えしたように年月の経過によって劣化していく、価値が低くなっていくものが対象です。 しかし、海外の不動産物件は、実は年月が経過してもその価値は落ちにくいものとされています。 同じ築年数の物件であっても、日本の物件は価値が低くなっていくのに対し、海外の不動産物件は価値が落ちていくスピードがかなりゆるやかであるということになります。 また、日本の不動産では「建物」は減価償却の対象となりますが、「土地」は対象にならないといった細かな規定もあり、それらもすべて海外での不動産においても一律で適用されていたことが問題視されていたのです。 従来の税法と現在の税法での計算例 税改正前と税改正後では、計算方法や所得金額にどの程度の差が生じるのか、例を用いてみてみましょう。 税改正前 （不動産収入以外に給与所得が500万円あった場合を想定） 海外の不動産収入：300万円 必要経費：△200万円 減価償却費：△400万円 赤字となっている300万円と給与所得500万円と合算すると、本年度の総所得金額は200万円です。 税改正後 （不動産収入以外に給与所得が500万円あった場合を想定） 海外の不動産収入：300万円 必要経費：△200万円 減価償却費：△400万円 減価償却費400万円のうち、赤字となっている300万円分はないもとみなされるため、本年度の総所得金額は500万円です。 税改正後は500万円全額が課税対象となる計算になります。 参考：節税の教科書 【海外不動産投資】節税規制への対応策 こうした海外不動産投資における節税に規制がかかってしまったことで、従来は傍受できていたメリットがなくなってしまいました。 今後も海外不動産投資で得をするにはどうすれば良いのか悩まれている方もいるでしょう。 今考えられることは、「本来の海外不動産投資におけるメリットを最大限受ける」ということです。 大幅な節税はできなくなってしまいましたが、それでも海外不動産投資は魅力的な投資手法のひとつといえます。 国を見極められれば中古物件でも借り手が付きやすく、よほど不人気なエリアでもない限りは家賃収入は少なからず得られるでしょう。 海外不動産の売却は慎重に すでに海外不動産投資を行っている方は、今すぐに物件を売却する必要はありません。 人口増加地域では、今後も高値で売却できる可能性は十分に見込めるうえ、売却してしまえば住民税や譲渡所得がかかりますので、慎重に検討しましょう。 法人による損益通算は引き続き可能 「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」は、個人の不動産所有者に対する改正法です。 そのため、法人の場合は引き続き損益通算によるメリットは傍受できます。 法人は不動産による所得と本業の所得を分けることがないため、不動産の減価償却費における赤字を活用して、本業部分の節税が可能です。 さらに、複数の海外不動産を所有しており、一部の海外不動産で黒字の物件がある場合は、別の物件の赤字と相殺するといったこともできます。 譲渡時の税率も同じであるため、譲渡所得課税においては個人ほどの節税メリットはありませんが、本税改正によるネガティブな影響を心配する必要はないでしょう。 投資国や日本の税制はしっかり把握しておこう 今回は海外不動産投資で大きなメリットを傍受できていた節税策について、詳しく解説しました。 2020年度の税改正によって、個人の海外不動産所有者は減価償却を活用した節税ができなくなってしまいましたが、法人においては引き続きメリットを受けられます。 また、減価償却による節税ができなくなってしまったとしても、海外不動産投資には大きな魅力があります。 とくに人口が増加傾向にある国や地域、経済成長率が高い国では長期的な家賃収入による利益が見込めるでしょう。 これから海外不動産投資を始めようとされている方や、海外不動産投資に興味のある方は、しっかりと各国の税制を把握し、海外不動産投資をする国を慎重に選んでくださいね。 海外不動産投資ランキング！おすすめの国と不動産投資会社3選 シェア ツイート はてブ LINE