営業支援システム（SFA）で使える機能とおすすめ3選をご紹介 TOP ＞ 営業支援システム（SFA）で使える機能とおすすめ3選をご紹介 営業支援システムは営業に関わるデータを一元管理し、営業活動を効率化するための便利なツールです。 パソコンだけでなくスマホと連携できるものもあり、通信インフラの整備を必要とする現代においては導入する企業が増えています。 今回は営業支援システムに備わっている機能や導入のメリット、おすすめの営業支援システムについてご紹介します。 営業支援システムの導入を検討されている方や、活用方法がいまいち分からないという方はぜひ参考にしてみてください。 営業支援システム（SFA）とは 営業支援（SFA）システムは「Sales Force Automation」を日本語にしたもので、営業活動に役立つツールのひとつです。 顧客情報の蓄積や営業活動の進捗を一元管理することで、他部門との連携や部署内での情報共有がスムーズになり、属人化の防止にも役立ちます。 顧客情報を一元管理し、逐一情報を更新すれば同じ顧客を別の担当者が対応した際に、やり取りの重複を避けることができますし、万が一トラブルが発生しても全体との情報共有によってスムーズな対応が可能です。 また、こうした迅速な情報共有はマネジメントの強化にも繋がり、社員の適切な評価やフィードバックにも役立ちます。 SFA、CRM、MAとの違い SFA（営業支援システム）とあわせて、CRM（顧客関係管理システム）、MA（マーケティングオートメーション）と呼ばれるシステムの名前を耳にすることも多いでしょう。 これらは備わっている機能が重複していることもありますが、目的がそれぞれで異なります。 CRMは顧客情報の管理に特化しており、商談や問い合わせ履歴、購入履歴などからデータを分析し顧客との良好な関係を築く目的で使用するものです。 また、MAはマーケティング活動に特化し、マーケティング活動を効率化することを目的としています。 営業支援システムに備わる重要機能一覧 営業支援システムの目的や効果は理解しつつも、備わっている機能について具体的には把握していないという方もいるのではないでしょうか。 営業支援システムはあらゆる会社からさまざまな製品が提供されていますが、基本的な機能としてはほぼ以下の通りで共通しています。 案件・進捗管理 活動管理 顧客管理 そのほかに売上の予実管理やスケジュール管理など、製品によってさまざまなプラスαの機能が備わっているのです。 1.案件・進捗管理機能 営業担当者が個々に抱えている案件の内容や状況、進捗を記録し管理する重要な基本機能です。 営業活動は見込み客の発掘から成約に至るまで、段階を踏んで着実に商談を進めていく必要があります。 営業管理システムに備わっている案件管理機能を使用し、逐一状況を記録、確認することでそれぞれの顧客に合ったアクションを起こすことが可能です。 また、成約の確度や進捗が停滞していないかどうかも把握することができますので、不足や改善点の事前発見にも繋がります。 2.活動管理機能 営業担当者が顧客に対してどのようなアクションを起こし、どのように進めてきたのか、また成約に至ったのかそうでなかったのかを記録し管理する機能です。 営業活動では日々効率よく動けていると感じていても、実はもれや重複などがあったり、好機を逃していたりすることもあります。 また、膨大な顧客情報と活動記録を人的に管理をするにはミスに繋がるリスクも高まります。 そこで営業支援システムの活動管理機能を利用すれば、顧客情報や案件の内容、活動内容をすべて結びつけ、データをより確実なものにすることが可能です。 さらにこれらの情報を共有することで、冒頭でもお伝えしたように正当で正確な評価が行えるようになり、マネジメントの強化にも繋がります。 3.顧客管理機能 営業支援システムの顧客管理機能は、ただ顧客情報を記録するだけではありません。 パレートの法則では「全体の20％の顧客が全体売上の80％を占めている」と言われており、自社の売上や成約状況を深掘りしてみると、実際に同じような状況が見えてくることも多々あります。 この20％に該当する顧客に共通する特徴を洗い出し、自社製品はどのような会社に好まれやすいのかが分かれば、これまであまり手をかけていなかった見込み客に対してもアクションが起こせるようになるのです。 営業支援システムのほとんどに備わっている「顧客管理機能」を上手く活用することで、自社が達成できる売上を最大限に引き出すことができるでしょう。 おすすめの営業支援システム3選 営業支援システムの導入は費用が必要な反面、前述したような機能によって営業活動に大きく貢献することがお分かりいただけたのではないでしょうか。 しかし、あらゆる製品が販売されている中で何を選べば良いのか分からないという方も多いでしょう。 そこで本稿ではおすすめの営業支援システムを3社ピックアップしました。営業支援システムの導入を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。 おすすめの営業支援システム1：Salesforce 特徴 ・MA（マーケティングオートメーション）など他領域との連携が可能 ・幅広いカスタマイズができる 料金 3,300円／月額（年間契約）～ Salesforceは16か国語の言語およびタイムゾーンに対応した世界No.1ともいわれているCRMツールであり、もちろん営業支援システムにも対応しています。 高機能かつ強固なセキュリティで、中小企業から大企業まであらゆる会社で活用されているツールです。 カスタマイズ可能な豊富な機能に加え、質の高いレポーティング機能も備えており、システム利用の徹底を社内全体に浸透させることができれば、自社の営業活動や売上が手に取るように分かるでしょう。 また、SalesforceはMAツールなどの他領域ツールとの連携も簡単にできるため、大企業にもおすすめできます。 Salesforceの公式サイトはこちら おすすめの営業支援システム2：HubSpot 特徴 ・国内外の大手企業が多数導入 ・CMS機能も備わっている ・使いやすく分かりやすいUI 料金 ・無料版 ・5,400円／月～ HubSpotが提供する営業支援システムは、WEBサイト経由で集められた顧客情報の管理機能が優れているため、訪問型営業よりもインサイドセールスでの活用に長けていると言われています。 主な機能としては顧客情報の管理や案件管理のほか、Eメールテンプレートや、Eメールのトラッキング、CMSと連携したセールスコールの優先順位設定など、非常に高機能です。 また、HubSpotの支援システムは分かりやすいUIも大きな特徴のひとつであり、どのような営業担当者でも直感的な操作ができます。 日本語でのカスタマーサポートにも対応していますので、導入時や導入後も安心です。 HubSpotの公式サイトはこちら おすすめの営業支援システム3：Kintone 特徴 ・業務内容に合わせたアプリを簡単に作成できる ・MAやCRMとの連携が可能 ・バックオフィス業務にも使える 料金 1,500円／月額・1ユーザー～ Kintoneは他の営業支援システムとは異なり、顧客管理や営業支援に必要なシステムをプログラミング不要で簡単に作成できる画期的なクラウドシステムです。 幅広いカスタマイズが可能で、API連携やJavascriptなどのプラグインの導入により高度なプログラミングを施すこともできます。 顧客情報管理や案件管理といった基本機能のほか、契約書やクレーム管理、スケジュール管理や日報作成など、営業支援の域を超えたあらゆるアプリが作成できるため、バックオフィス業務の効率化にも対応することが可能です。 Kintoneの公式サイトはこちら 営業支援システムに備わる機能とおすすめ3選のまとめ 営業支援システムは営業活動を効率化するだけでなく、マネジメント強化や属人化の防止にも役立ちます。 少なからず費用は必要となりますが、初期費用が不要の営業支援システムもありますし、機能の利便性を考えれば高い費用対効果も期待できるでしょう。 企業規模が拡大すると、顧客管理や営業活動の管理の負担は高くなりますので、ぜひこの機会に導入を検討されていみてはいかがでしょうか。 人気のオンラインサロンランキングTOP3とその評判や口コミをご紹介！ TOP ＞ 人気のオンラインサロンランキングTOP3とその評判や口コミをご紹介！ オンラインサロンは現在あらゆる芸能人やインフルエンサー、一般の方がオーナーとなり、たくさんの種類が存在しています。 学びの場やコミュニティを広げる場として最適なオンラインサロンですが、数が多いためにどのサロンに入会すればよいのか迷っている方も多いのではないでしょうか。 今回は人気のオンラインサロンTOP3と、各サロンの評判や口コミについて調査をしましたのでご紹介します。 株式会社ART TRADE JAPAN（アートトレードジャパン）代表：後藤伸の事業内容や口コミ・評判をご紹介します！ オンラインサロンとは？ オンラインサロンとは、サロンのオーナーに月額料金もしくは年会費を支払い、その場所でしか得られない価値を提供してもらうのが大まかなビジネスモデルです。 会費を支払ったユーザーのみが参加できるクローズドな環境もひとつの魅力となっており、そのオンラインサロンに興味のある者だけがお金を支払って集まっているため、無料のコミュニティよりもユーザーの質が高い傾向にあります。 また、オンラインサロンはオーナーによって多彩なジャンルカテゴリやタイプ、価格、特典などが設定されており、ビジネスジャンルから美容健康ジャンル、同じ趣味趣向を持った者同士の交流など、星の数ほどとも言える種類が存在しているのも特徴です。 オンラインサロンにある4つのタイプ オンラインサロンのタイプは大まかに4つに分けられます。 ファンクラブ型 コミュニティ型 プロジェクト型 レッスン型 オンラインサロンが流行し始めた当初は上記4つのタイプに分けられていましたが、現在では「ファンクラブ型＋プロジェクト型」「レッスン型＋コミュニティ型」など、それぞれのタイプを分けずに融合させたサロンも多い印象です。 ファンクラブ型 ファンクラブ型は、芸能人やインフルエンサーなどと近い距離で交流ができたり、テレビでは見られない素顔が垣間見えたり、より頻度高く近況情報が得られるなど、従来のファンクラブをより身近なものにしたオンラインサロンです。 Zoomやライブ配信などを通して直接会話ができるサロンも多く、ファンとオーナーの距離を縮める場として注目されています。 現在ではファンクラブ型とコミュニティ型を組み合わせ、ファン同士の交流も盛んに行われるよう工夫されたオンラインサロンも多いようですね。 コミュニティ型 コミュニティ型は、同じ目標や趣味趣向、思想を持った者同士が集まり、意見交換や情報交換を行うのが主な目的となっており、会員同士の交流が盛んです。 話題ごとにグループ分けをしたり、チャットツールでは自由にグループを行き来できるようにしたりなど、ユーザーのコミュニケーションが充実するよう、オンラインサロンによってさまざまな工夫がされています。 敷居が高いと思われがちなオンラインサロンですが、気軽に参加できるような雰囲気を好む方におすすめです。 プロジェクト型 オーナーが掲げる目標やアイデアに共感をしたユーザーが会員となり、オーナーと共にプロジェクトを進めていくタイプのオンラインサロンです。 さまざまなアイデアやスキルを持った会員が集まり、提供し合い、プロジェクトの遂行に向けて活動するため、体験の要素が強いのも特徴といえます。 最近ではクラウドファンディングを通してオンラインサロンを立ち上げる、プロジェクト型のオンラインサロンもあります。 レッスン型 レッスン型はスキルや経験を持ったオーナーが、講義のような形で会員にノウハウなどを提供したり、レクチャーをしたりします。 レッスン型の場合は一般人の方でも、役立つスキルや経験さえあれば価値あるものとなるため、芸能人やインフルエンサー以外の方でもオーナーとなりやすいのが特徴です。 オンラインサロンランキングTOP3と評判・口コミ さっそくですが、オンラインサロンランキングTOP3と、そのサロンの評判や口コミについてご紹介します。 気になるオンラインサロンがあるけれどなかなか踏み出せないという方は、ぜひ評判や口コミについても参考にしてみてくださいね。 1位：西野亮廣エンタメ研究所 サロン名 西野亮廣エンタメ研究所 オーナー 西野亮廣 会費 月額980円 オンラインサロンのタイプ ファンクラブ型 西野亮廣さんといえば、映画や絵本、個展など幅広く活躍されていますが、それらの多くはこのオンラインサロンから始まっています。 会員数は2022年1月1日時点で44,273名と圧倒的な数を誇り、オンラインサロンの筆頭者と言っても過言ではありません。 会員のみが参加できる非公開のFacebookグループでは、西野亮廣さんが試行錯誤している様子や検討中のアイデアなどが知れます。 活発なコミュニティを探している方や西野亮廣さんに興味のある方におすすめです。 西野亮廣エンタメ研究所の入会ページはこちら 西野亮廣エンタメ研究所の評判や口コミ 本日、西野亮廣エンタメ研究所に参加しました！ このサロンに参加して、新たな気付きや考え方を吸収させていただき、自分は何が貢献できるかを見つけ実践していきたいと思っています。 メンバーの皆さま宜しくお願いします #西野亮廣エンタメ研究所 #西野亮廣 引用：Twitter 2022年5月26日 西野亮廣さんオンラインサロン記事の感想 本当にゼロからやり直したのにはびっくりだ ただ新しい脚本は世界をぶん殴りに行く脚本だと思った シンプルな骨組みだからこそ、世界中の人の心までの距離は短いと思う あとはその分クオリティ勝負で深さが決まる 引用：Twitter 2位：PROGRESS サロン名 PROGRESS オーナー 中田敦彦 会費 月額980円 オンラインサロンのタイプ レッスン型＋ファンクラブ型 中田敦彦さんは自身のYouTubeチャンネルで定期的に動画投稿をされており、その独自の思想や発想などからコアなファンを着実に築き上げてきました。 そんな中田敦彦さんがオーナーのオンラインサロンは「学ぶって楽しい」をテーマとして掲げ、社会情勢や歴史などを幅広い世代が楽しめるように紹介したり、YouTube動画の内容を深掘りや動画撮影の裏側などが見られます。 YouTubeチャンネルは無料で見られますので、動画をみて興味を持たれた方におすすめです。 PROGRESSの公式サイトはこちら PROGRESSの評判や口コミ 去年の10月から入っている中田敦彦オンラインサロンPROGRESS 何を隠そうこの自粛期間中に僕がまったく暇をしなかったのはPROGRESSのおかげ 学びもたくさんあるし、なにより楽しいです。 引用：Twitter 今日は中田敦彦オンラインサロンの、YouTube大学公開収録に参加してきました！ 今回の内容は【源氏物語】 タイトルは聞いたことあるけど、どんな内容かは全く知らなかったので、源氏物語ってそういう話だったのかと驚き！ 光源氏ってモテモテだったんだな羨ましい 引用：Twitter 3位：人生逃げ切りサロン サロン名 人生逃げ切りサロン オーナー やまもとりゅうけん 会費 月額2,480円／年払い26,400円 オンラインサロンのタイプ コミュニティ型＋レッスン型 人生逃げ切りサロンはプログラミングや物販、動画編集など多彩なスキルが学べるコミュニティとなっており、オンラインサロンに参加をすることで個人で稼げるようになることを目指す人たちが集まっています。 また、講師には各界のインフルエンサーが多数揃っており、実際にオンラインサロン内で直接学ぶことが可能です。 会員のみが利用できる集客依頼や案件の紹介などの特典が用意されていますので、個人で稼ぐスキルを身につけたいと考えている方におすすめのサロンとなっています。 人生逃げ切りサロンの入会ページはこちら 人生逃げ切りサロンの評判や口コミ 高額なお金を払ってコンサルやスクールに入る前に自分で学ぶことが大事。そういう意味では、人生逃げ切りサロンは少額で学びの場所を得られる上に選択肢が増える。スタートするのに丁度良いサロン 引用：Twitter りゅうけんさん @ryukkeはじめ「#人生逃げ切りサロン」の方って本当に優しい。インフルエンサーの方でもこんな弱小アカ気軽にフォローしてくれたり、いいねくれたり本当にありがたいです。先ほどもサロンのフェイスブックでりゅうけんさんにDM送ったらお忙しいのにすぐリアクションくれてまじ感動。 引用：Twitter 人気のオンラインサロンランキングとその評判や口コミまとめ 今回はオンラインサロンの中でもとくに人気のサロンTOP3と、その評判や口コミについてご紹介をしました。 オンラインサロンは少なからず会費が必要なコミュニティですが、質の高いユーザーが集まっており、特典も充実しているサロンも多くありますので、ぜひご自身の目的にぴったりのオンラインサロンを探してみてください。 東南アジアでの海外不動産投資におすすめの国ランキング！各国のデータで比較 TOP ＞ 東南アジアでの海外不動産投資におすすめの国ランキング！各国のデータで比較 日本の人たちが海外不動産投資を行う国の中で、とくに東南アジアは著しく発展しており、比較的手ごろな価格で不動産物件が買えるとして人気のエリアです。 今回は東南アジア各国の人口増加率や、利回りなどのデータから見た比較やランキングを項目ごとにご紹介します。 アジア圏での海外不動産投資を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。 海外不動産投資ランキング！おすすめの国と不動産投資会社3選 東南アジア各国の特徴やメリットから把握しよう 本稿で主にピックアップしているアジア圏の国は以下の4か国です。 マレーシア フィリピン カンボジア タイ まずは各国の特徴やメリット、気を付けるべき点などをしっかりと把握し、基礎的な情報を理解しておきましょう。 マレーシア マレーシアといえば、それほど海外の知識がない場合でも「成長している国」「経済が安定していそう」というざっくりとした認識やイメージを持たれている方は多いのではないでしょうか。 マレーシアは過去30年間で平均5％の経済成長を維持し続け、住みやすい国や優等生な国として注目を集めてきました。 しかし2018年のナジブ政権によって巨額の債務を隠していたことが発覚して以降、実はインフラ計画の中止や延期を余儀なくされ、消費税の廃止なども重なっていることから財政の再建も停滞している状況です。 不動産市場はというと、供給過多による在庫解消が課題となっています。 ただし、マレーシアは国民の所得増加率が比較的高いという特徴もありますので、マレーシアで不動産投資を行う際は各エリアの情報をしっかりとリサーチし、高い利回りが見込めるエリアを慎重に判断しましょう。 フィリピン フィリピンは2000年以降、平均5％を超える高い経済成長率を維持しており、積極的な改革や外貨融資などが行われていることから、依然として海外不動産投資における人気国として注目されています。 また、物件価格も上昇傾向にありますが、利回りについても一時は9％以上の高水準を叩き出すなど、上昇する物件価格と利回りがしっかりと両立できていることが伺えますね。 また、2020年には新型コロナウィルス感染症によって、日本国内だけでなく世界的に社会情勢が混乱しましたが、フィリピンでは当時も高級物件の需要を維持し続けていました。 マニラでの大型インフラ計画も進んでいることから、今後もフィリピンでの不動産市場は期待できる国と言っても過言ではありません。 カンボジア カンボジアでは高い経済成長率や人口増加率を誇る一方で、過去に不動産詐欺事件が頻発したことや歴史に関わる出来事から、海外不動産投資においてもネガティブなイメージを持っている方がいるかもしれません。 しかし不動産投資を始める日本人が増え、情報が普及してきた昨今では、「高度経済成長期によってキャピタルゲインが期待できる」「東南アジアの中で唯一の米ドル経済国である」など、ポジティブなイメージが広まっています。 過去の貧しいイメージの強いカンボジアですが、この30年間でGDPは15倍にも増加し、総人口の約4割が30代以下であることなどから、今後も経済成長が期待できるでしょう。 不動産投資においてはアメリカ米ドルでの家賃収入が得られますので、為替変動によるリスクも比較的抑えることが可能です。 海外不動産投資のメリットとデメリットを理解しよう タイ タイの人口増加率は落ち着きつつありますが、依然として移住先や旅行先として日本人からの支持が厚く、日本の不動産会社においても現地へ進出する企業が増えています。 そのような観点では、他の国に比べて情報収集や現地とのやり取りがしやすく、比較的安心して不動産投資ができる国として人気です。 タイと日本ではビジネスの感覚や習慣が大きく異なるため、直接タイのエージェントと取引を行うとなるとストレスやトラブルの原因となることも考えられます。 そのため、現地の日本人エージェントとやり取りができるのは非常に魅力的です。 一方で、タイではすでに高齢化社会に突入しているという現状もあり、経済成長が停滞するリスクがあることは否めません。 また、中国依存の高さや投機的な住宅購入を抑制することを目的とした、住宅ローンに関わる規制の厳格化なども踏まえて、タイでの不動産投資は慎重に考える必要があるでしょう。 東南アジアでの海外不動産投資でキャピタルゲインを狙える国 各国の大まかな特徴を把握したところで、各データから見たランキングを見てみましょう。 人口増加率 所得増加率 利回り 不動産価格 今回は上記4つのデータを調査し、数値の高い順に並べています。 過去のデータになりますので、あくまでも参考程度として見てみてください。 人口増加率から見た東南アジアのランキング 国名 2015年～2020年の平均 カンボジア 1.5％ フィリピン 1.4％ マレーシア 1.3％ タイ 0.3％ 日本 -0.2% 参照：日本国際連合 人口が増加している国では、必然的に住宅需要も高くなり、キャピタルゲインが期待できます。 2015年から2020年の平均人口増加率を見てみると、カンボジアは5年もの年月が経過してもなお1.5％の人口増加率となっており、1.4％のフィリピン、1.3％のマレーシアと続いていますね。 一方でタイは0.3％と東南アジアの中では数値が低く、今後初めての超高齢化社会に突入するともいわれていますので、不動産投資をされる場合にはエリアをしっかりとリサーチする必要があるでしょう。 一人あたりの所得増加率が高い国（GNI）ランキング 国名 2019年のGNI増加率 カンボジア 10.9％ タイ 10％ マレーシア 5.4％ フィリピン 3.8％ 日本 1.4％ 参照：世界銀行 続いて、2019年の一人あたりの所得増加率（GNI）のデータを見てみましょう。 所得増加率が伸びている国では、不動産価格も値上がりしていくことが考えられます。 本稿で比較している国の中で、1番の所得増加率となっているのは10.9％のカンボジアです。（2019年時点） カンボジアは高度経済成長期の真っただ中にあり、若い国民も多いと言われています。 また、タイやマレーシアについても所得増加率のデータにおいては高い水準を維持しており、不動産業界での課題は懸念されるものの、経済的には悪くないということが伺えますね。 東南アジアでの海外不動産投資における利回りが高い国 国名 利回り フィリピン（マニラ） 6.13％ カンボジア（プノンペン） 5.33％ タイ（バンコク） 5.13％ マレーシア（クアラルンプール） 3.72％ 日本（東京） 2.66％ 参照：GlobalPropertyGuide 利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことを指しており、一般的には物価や不動産価格が上昇すると利回りは低くなる傾向にあると言われています。 比較している国の中で1番の利回りを誇るフィリピンについても、不動産価格は上昇傾向にありますが、首都マニラのデータから見てもしっかりと利回りと両立していることが分かりますね。 また、カンボジアは先述の通り一人あたりの所得増加率も高まっていますので、不動産投資では前向きな成果が得られるかもしれませんね。 【2022年】東南アジアの不動産価格 国名 不動産価格 日本 ＄394.64 タイ ＄176.87 ベトナム ＄156.11 フィリピン ＄136.12 マレーシア ＄112.40 最後に不動産価格を比較してみましょう。 日本はすでに経済的に成熟していることもあり、不動産価格は一番高い結果となっています。 カンボジアのデータはありませんでしたが、およそ1,000万円～2,000万円台であることが多いようです。 マレーシアでは外国人が購入できる物件の価格に規制がかけられており、以前まではRM100万（＝約2,700万円）以下の物件は購入できないことになっていましたが、RM60万（約1,550万円）まで引き下げられました。 この改正によって、今後は不動産価格も相場に近づいていくことが予想されます。 東南アジアでの海外不動産投資ランキングまとめ 今回は東南アジア4か国（＋日本）の各データから、不動産投資における考察を行ってみました。 比較した国の中では、カンボジアやフィリピンが社会経済的な観点でおすすめできる国と言えそうですね。 とはいえ、今回はあくまでも経済的な背景から考察した結果となっていますので、気になる国があればぜひご自身でもリサーチをしてみてはいかがでしょうか。 不動産投資ローンの金利はいくら？金利相場と各金利タイプの特徴 TOP ＞ 不動産投資ローンの金利はいくら？金利相場と各金利タイプの特徴 不動産投資には、不動産投資物件を購入するために借りられる不動産投資ローンが各金融機関より提供されています。 不動産投資ローンによって、少ない自己資金でもレバレッジをかけられるのは魅力です。 しかし「固定金利型」か「変動金利型」かによって金利は大きく変わり、また各金融機関によっても金利自体が異なります。 今回は上記のような金利タイプの特徴や、金融機関での不動産投資ローンの金利相場などについて詳しくまとめました。 不動産投資を不動産投資ローンの借り入れで行おうと検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。 不動産投資ローンの金利タイプは2種類 不動産投資ローンとは、「アパートマンションローン」と呼ばれることもあり、投資用の不動産物件のために借り入れる融資のことです。 住宅ローンとは主旨が異なり、住宅ローンの場合は投資を目的とした不動産物件の購入に利用することができません。 不動産投資ローンは各金融機関で取り扱っており、メガバンクや都市銀行、地方銀行、信用金庫や信用組合など、各社で金利は異なります。 また、どの金融機関であっても、一般的に「固定金利型」と「変動金利型」の2種類の金利タイプから選べるようになっており、変動金利型のほうが金利は安い場合が多いです。 固定金利型と変動金利型の仕組みを知らずに契約をしてしまうと、今後長きに渡るローンの返済額に大きな影響を及ぼす可能性があるため、まずはこの2種類の金利タイプについて理解をしておきましょう。 変動金利型 一般的に不動産投資ローンでは変動金利型を選択することが多いですが、変動金利型は半年に1度、基準金利のレートに従って金利の見直しがなされます。 見直された金利の適用は5年ごとで、先述したように固定金利型よりも金利が低く設定されているのが特徴です。 定期的な見直しがあるうえ、金利のレートが安くなればご自身で契約している不動産投資ローンにもしっかり反映されますので、金利が低いまま推移していけば安く不動産投資ローンの借り入れができます。 ただし、金利が下がることもあるということは、高くなる可能性もゼロではありません。 昨今では住宅ローンや不動産投資ローンを、固定金利型から変動金利型のものへ借り換える方も多いようです。 固定金利型 固定金利型は借入時から定められた期間まで、一定の金利で固定されている金利タイプのことを指します。 そもそもの金利が変動金利型よりも高めに設定されているケースが多く、金利変動によるリスクがないのも特徴です。 また、固定期間が終了すると金利の見直しが入り、その時のレートが高くなっていれば金利は高くなりますし、下がっていれば金利は低くなります。 不動産投資ローンの金利の相場は？ 不動産投資ローンの融資が受けられる金融機関にはさまざまな種類があります。 メガバンク・都市銀行 地方銀行 信用金庫・信用組合 政策金融公庫 ノンバンク系列 金融機関の主な種類は上記5つとなっており、それぞれで金利や審査基準が異なるため、相場の目安は知っておきたいところです。 この項目では上記5つの金融機関における、不動産投資ローンの金利の相場についてお話しします。 メガバンク・都市銀行での金利相場は1％前後 一般的にはメガバンク・都市銀行というと、三井住友UFJ銀行や三井住友銀行、みずほ銀行などが該当し、金利相場は1％前後となっています。 メガバンク・都市銀行は全国各地に支店があるため、遠方の不動産物件であっても不動産投資ローンを利用した物件購入ができるのがメリットです。 ただし審査基準は最も厳しいと言われており、過去3年間の年収や自己資金額などのほか、購入予定の物件の立地条件を満たすなど、確実な事業性が見込めるうえでの不動産投資が求められます。 地方銀行での金利相場は幅が広い 地方銀行における不動産投資ローンの場合は、不動産投資ローンに力を入れている銀行もあればそうでない銀行もあり、各銀行によって金利は大きく異なります。 たとえば不動産投資を始める方が最初に利用する銀行として有名な「スルガ銀行」では、4.5％前後の金利であることが多いですが、静岡銀行では3.3％～3.6％前後、東京や名古屋のスルガ銀行では3.5％前後など、設定金利は幅広いです。 金利は高い傾向にありますが、比較的長期間の借り入れが可能である点がメリットともいわれています。 信用金庫・信用組合の金利相場は約2％台 不動産投資ローンに力を入れている機関とそうでない期間がある点は、地方銀行とそれほど変わりありません。 しかし地方銀行よりも金利が若干安い傾向にあります。 政策金融公庫の金利相場は1.2～1.9％前後 政策金融公庫とは財務省が管轄する金融機関で、固定金利型のみ不動産投資ローンでの借り入れが可能です。 金利相場はおおよそ1.2～1.9％前後とされており、女性や高齢者に対しては借入上限を引き上げるなど柔軟な措置を行っています。 メガバンク・都市銀行と同様に金利は低めに設定されていますが、不動産投資における「事業性」を重視する傾向にあり、他の金融機関では審査が通らない物件でも融資を受けられることもあるようです。 また、申し込みについては原則として融資を受ける本人が主体となって交渉を行う必要があり、不動産業者に代行してもらうことは基本的にはできません。 不動産投資ローンの金利は引き下げ交渉も可能 不動産投資ローンは、場合によって金利の引き下げ交渉ができることもあります。 知識の少ない初心者の方が上手く交渉をするのは難しいと思いますので、不動産業者を利用するとよいでしょう。 また、不動産物件の購入は基本的に不動産業者を介して進めていきます。 不動産業者を選ぶ際は、金融機関との強いパイプを持った業者かどうかも判断基準に入れることが重要です。 不動産投資ローンを借り換える判断のポイント すでに不動産投資ローンを借り入れており、金利が高いと感じている場合は借り換えという手段もあります。 とくに長期間の固定金利型で残りの返済期間が10年以上ある方や、ローンの残高が1,000万円以上ある方は金融機関ごと変更し、変動金利型へ借り換えることで金利が安くなる可能性もあるのです。 金融機関ごと変更をしなければならない理由は、固定金利型で借り入れている場合、原則として金利タイプの変更はできないためです。 すでに変動金利型で不動産投資ローンを借り入れている方や、借り換えても金利が1％未満しか低くならないような場合には慎重に検討する必要があります。 また、変動金利型であっても別の金融機関の変動金利型に借り換えることで、金利が安くなることもあります。 不動産投資ローンの借り換えには、別途全額繰り上げ返済の手数料や保証料などが必要となりますので、諸費用や借り換え後の返済額をすべて算出したうえで判断するようにしましょう。 不動産投資ローンの金利相場まとめ 不動産投資ローンは、冒頭でもお伝えしたように「メガバンク・都市銀行」「地方銀行」「信用金庫・信用組合」などさまざまな金融機関から提供されており、審査の条件や金利もさまざまです。 また、一般的には変動金利型を適用することが多いですが、金利タイプには「変動金利型」「固定金利型」の2種類がありますので、事前に理解しておくとよいでしょう。 すでに不動産投資ローンを借り入れている場合は、金利を下げるためにローンの借り換えを検討するという手段もあります。 不動産投資ローンは長きに渡って返済していくものですので、ぜひ各社で比較をして慎重に検討されてください。 不動産投資でできる節税効果の仕組みを分かりやすく解説！ TOP ＞ 不動産投資でできる節税効果の仕組みを分かりやすく解説！ 投資が流行しているともいえる現代では、国内や海外での「不動産投資」が注目されており、始める人も増えています。 不動産投資で節税ができることは、聞いたことがあるかもしれませんが、具体的にどのようにして不動産投資で節税ができるのかは分からないという方は多いのではないでしょうか。 今回は、国内の不動産投資で節税する方法や、不動産所得に課せられる税金などについて、詳しく解説します。 なお以下の記事では、海外での不動産投資の節税についてお伝えしていますので、気になる方はあわせてご覧ください。 海外不動産投資ランキング！おすすめの国と不動産投資会社3選 不動産所得に課せられる税金の種類 不動産投資で節税をするには、税金の仕組みを十分に把握しておく必要があります。 まずは不動産所得にかかる税金の種類から知っておきましょう。 不動産の所得は、事業所得もしくは譲渡所得に該当するものを除き、以下の3つに分類できます。 （1）土地や建物などの不動産の貸付け （2）地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸付け （3）船舶や航空機の貸付け 引用：国税庁 上記のうち、不動産投資で節税をしたい場合は（1）の「土地や建物などの不動産の貸付け」による所得が主となり、この所得に「所得税」が課税されます。 不動産所得の計算方法 不動産の所得は以下のように計算します。 不動産投資期間中の総所得－必要経費＝不動産所得 課せられる所得税の金額は、上記の計算で算出された金額に応じた税率が適用される仕組みです。 また、不動産投資以外に収入や給与がある方は、課税対象の所得金額と不動産での所得金額の合計で算出しますので注意しましょう。 不動産投資でできる節税のポイント 不動産投資で節税をするためには「確定申告」が必要不可欠です。 不動産収入を得ている方は原則として確定申告をする必要があり、その際に確定申告を理解していなければ、不動産投資での細かな節税を実現することが難しくなります。 確定申告の際に知っておくべきポイントは以下の5つです。 青色申告or白色申告 不動産投資で「経費」にできる項目 減価償却費 専従者給与の活用 損益通算 1.青色申告or白色申告 確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があり、不動産所得をどちらで申告するかを考える必要があります。 青色申告を行うには開業届と、青色申告承認申請書を提出しなければなりませんが、青色申告には最大65万円控除が受けられる「青色申告特別控除」と呼ばれる特典があるのが大きなメリットです。 一方で白色申告は帳簿のつけ方が簡単ですが、青色申告ほどの特典はありません。 2.不動産投資で「経費」にできる項目 不動産投資および確定申告で節税をする場合「経費」がとても重要なポイントです。 経費の金額が大きいほど総所得は減りますので、結果として所得税や住民税の削減に繋がります。 不動産投資において経費に組み込める項目は9種類ほどです。 経費にできる項目を把握し、上手く節税に繋げましょう。 管理費 所有している不動産を管理するために必要な経費です。 たとえば不動産物件にかかわる設備の保守や、日常的な清掃、点検作業費用、消防点検に必要な費用などが当てはまります。 修繕費 部屋の修理やクリーニングで発生した費用を経費に組み込むことができる項目です。 修繕積立金 不動産物件は経年劣化していくものなので、将来的に必要となる修繕費に備えて積み立てておくお金です。 管理会社への委託料 不動産物件を管理会社へ委託する場合、経費とすることができます。 ローンの利息 不動産物件をローンで購入した場合は、その利息を経費として計上することが可能です。 ただし、元金の返済分は経費に含むことはできません。 税金 物件購入時に発生した印紙税のほか、不動産所得税や固定資産税、都市計画税なども経費に組み込めます。 減価償却費 減価償却費については次の項目で詳しくお伝えしますが、不動産物件や設備などの減価償却費も経費として計上できます。 損害保険料 地震や火災など、自然災害に対して備える保険料も経費として組み込むことが可能です。 その他 たとえば不動産投資の勉強のために購入した書籍代金や、不動産運営のための打ち合わせにかかった旅費交通費なども、経費にできます。 3.減価償却費 先ほど、経費に計上できる項目として「減価償却費」を挙げましたが、この減価償却費についても不動産投資で節税するための重要なポイントのひとつとなります。 減価償却費とは、「資産は時間の経過によって価値が低くなっていく」という考えのもとに設定された勘定科目です。 不動産物件の取得にかかった費用を定められた「法定耐用年数」で分割し、毎年の経費として計上します。 法定耐用年数は、たとえば木造であれば22年、鉄筋コンクリート造であれば47年などと決められており、年数内であれば毎年分割した費用を経費とすることができるため、節税に大きく役立ちます。 海外での不動産投資では、不動産物件の価値の下がり方が異なるため減価償却費を使った節税ができなくなりましたが、日本国内での不動産投資においては、この節税策を活用することが可能です。 経費が増えるということは、その分所得額も減り、結果として所得税を減らすことができます。 なお、減価償却の対象に「土地」は含まれません。 4.「専従者給与」の活用 青色申告での勘定科目として「専従者給与」という項目があります。 家族への給与支払いに当たる出費を専従者給与として経費にできれば、その分所得額を減らせますね。 5.損益通算 損益通算とは、必要経費を差し引いた合計所得を算出した際に不動産所得に赤字がある場合、ほかの黒字の所得から赤字の所得を差し引いて計算ができる項目です。 そのため、損益通算は不動産収入のほかに、給与所得（本業）がある場合に活用できます。 たとえば本業の所得が500万円で、不動産所得に100万円の赤字がある場合、不動産金額の赤字分を差し引いた400万円が課税対象額となります。 不動産投資をする際の注意点 ここまで不動産投資における節税のポイントや仕組みを解説しましたが、なんとなく節税のイメージは湧いたでしょうか。 最後にこれから不動産投資をはじめようと考えている方に向け、不動産投資を実践する際の注意点についてお伝えします。 不動産投資において心得ておくべきことをしっかりと把握し、堅実に資産を増やしていきましょう。 「節税」だけにとらわれない 不動産投資は動く金額が大きいだけに、節税できる金額も大きくなります。 しかし、不動産投資を行う本来の目的は将来的な収入を増やしたり、資産を構築したりするためです。 節税や相続、贈与を見越して物件を購入すると、場合によっては税務署から指摘を受けてしまう可能性もありますので、十分に注意しましょう。 あらゆる節税方法を視野にいれる 節税ができるのは不動産投資のほかにもいくつかあります。 少額投資非課税制度の対象となるNISAや、個人型確定拠出年金のiDeCoなども現代に合った節税方法といえますので、ぜひそうした他の節税策についても検討してみましょう。 不動産投資でできる節税方法のまとめ 不動産投資での節税において重要となるのは、税金の仕組みや確定申告を理解しているかどうかです。 とくに確定申告における経費の項目はしっかりと把握し、適切な判断で経費として計上しましょう。 また、減価償却費と損益通算についても、節税においては抑えておきたいポイントです。 正しく確定申告をすることで大幅な節税が見込めますので、税金の仕組みや確定申告についてはぜひご自身でもリサーチしてみてください。
人気のオンラインサロンランキングTOP3とその評判や口コミをご紹介！ TOP ＞ 人気のオンラインサロンランキングTOP3とその評判や口コミをご紹介！ オンラインサロンは現在あらゆる芸能人やインフルエンサー、一般の方がオーナーとなり、たくさんの種類が存在しています。 学びの場やコミュニティを広げる場として最適なオンラインサロンですが、数が多いためにどのサロンに入会すればよいのか迷っている方も多いのではないでしょうか。 今回は人気のオンラインサロンTOP3と、各サロンの評判や口コミについて調査をしましたのでご紹介します。 株式会社ART TRADE JAPAN（アートトレードジャパン）代表：後藤伸の事業内容や口コミ・評判をご紹介します！ オンラインサロンとは？ オンラインサロンとは、サロンのオーナーに月額料金もしくは年会費を支払い、その場所でしか得られない価値を提供してもらうのが大まかなビジネスモデルです。 会費を支払ったユーザーのみが参加できるクローズドな環境もひとつの魅力となっており、そのオンラインサロンに興味のある者だけがお金を支払って集まっているため、無料のコミュニティよりもユーザーの質が高い傾向にあります。 また、オンラインサロンはオーナーによって多彩なジャンルカテゴリやタイプ、価格、特典などが設定されており、ビジネスジャンルから美容健康ジャンル、同じ趣味趣向を持った者同士の交流など、星の数ほどとも言える種類が存在しているのも特徴です。 オンラインサロンにある4つのタイプ オンラインサロンのタイプは大まかに4つに分けられます。 ファンクラブ型 コミュニティ型 プロジェクト型 レッスン型 オンラインサロンが流行し始めた当初は上記4つのタイプに分けられていましたが、現在では「ファンクラブ型＋プロジェクト型」「レッスン型＋コミュニティ型」など、それぞれのタイプを分けずに融合させたサロンも多い印象です。 ファンクラブ型 ファンクラブ型は、芸能人やインフルエンサーなどと近い距離で交流ができたり、テレビでは見られない素顔が垣間見えたり、より頻度高く近況情報が得られるなど、従来のファンクラブをより身近なものにしたオンラインサロンです。 Zoomやライブ配信などを通して直接会話ができるサロンも多く、ファンとオーナーの距離を縮める場として注目されています。 現在ではファンクラブ型とコミュニティ型を組み合わせ、ファン同士の交流も盛んに行われるよう工夫されたオンラインサロンも多いようですね。 コミュニティ型 コミュニティ型は、同じ目標や趣味趣向、思想を持った者同士が集まり、意見交換や情報交換を行うのが主な目的となっており、会員同士の交流が盛んです。 話題ごとにグループ分けをしたり、チャットツールでは自由にグループを行き来できるようにしたりなど、ユーザーのコミュニケーションが充実するよう、オンラインサロンによってさまざまな工夫がされています。 敷居が高いと思われがちなオンラインサロンですが、気軽に参加できるような雰囲気を好む方におすすめです。 プロジェクト型 オーナーが掲げる目標やアイデアに共感をしたユーザーが会員となり、オーナーと共にプロジェクトを進めていくタイプのオンラインサロンです。 さまざまなアイデアやスキルを持った会員が集まり、提供し合い、プロジェクトの遂行に向けて活動するため、体験の要素が強いのも特徴といえます。 最近ではクラウドファンディングを通してオンラインサロンを立ち上げる、プロジェクト型のオンラインサロンもあります。 レッスン型 レッスン型はスキルや経験を持ったオーナーが、講義のような形で会員にノウハウなどを提供したり、レクチャーをしたりします。 レッスン型の場合は一般人の方でも、役立つスキルや経験さえあれば価値あるものとなるため、芸能人やインフルエンサー以外の方でもオーナーとなりやすいのが特徴です。 オンラインサロンランキングTOP3と評判・口コミ さっそくですが、オンラインサロンランキングTOP3と、そのサロンの評判や口コミについてご紹介します。 気になるオンラインサロンがあるけれどなかなか踏み出せないという方は、ぜひ評判や口コミについても参考にしてみてくださいね。 1位：西野亮廣エンタメ研究所 サロン名 西野亮廣エンタメ研究所 オーナー 西野亮廣 会費 月額980円 オンラインサロンのタイプ ファンクラブ型 西野亮廣さんといえば、映画や絵本、個展など幅広く活躍されていますが、それらの多くはこのオンラインサロンから始まっています。 会員数は2022年1月1日時点で44,273名と圧倒的な数を誇り、オンラインサロンの筆頭者と言っても過言ではありません。 会員のみが参加できる非公開のFacebookグループでは、西野亮廣さんが試行錯誤している様子や検討中のアイデアなどが知れます。 活発なコミュニティを探している方や西野亮廣さんに興味のある方におすすめです。 西野亮廣エンタメ研究所の入会ページはこちら 西野亮廣エンタメ研究所の評判や口コミ 本日、西野亮廣エンタメ研究所に参加しました！ このサロンに参加して、新たな気付きや考え方を吸収させていただき、自分は何が貢献できるかを見つけ実践していきたいと思っています。 メンバーの皆さま宜しくお願いします #西野亮廣エンタメ研究所 #西野亮廣 引用：Twitter 2022年5月26日 西野亮廣さんオンラインサロン記事の感想 本当にゼロからやり直したのにはびっくりだ ただ新しい脚本は世界をぶん殴りに行く脚本だと思った シンプルな骨組みだからこそ、世界中の人の心までの距離は短いと思う あとはその分クオリティ勝負で深さが決まる 引用：Twitter 2位：PROGRESS サロン名 PROGRESS オーナー 中田敦彦 会費 月額980円 オンラインサロンのタイプ レッスン型＋ファンクラブ型 中田敦彦さんは自身のYouTubeチャンネルで定期的に動画投稿をされており、その独自の思想や発想などからコアなファンを着実に築き上げてきました。 そんな中田敦彦さんがオーナーのオンラインサロンは「学ぶって楽しい」をテーマとして掲げ、社会情勢や歴史などを幅広い世代が楽しめるように紹介したり、YouTube動画の内容を深掘りや動画撮影の裏側などが見られます。 YouTubeチャンネルは無料で見られますので、動画をみて興味を持たれた方におすすめです。 PROGRESSの公式サイトはこちら PROGRESSの評判や口コミ 去年の10月から入っている中田敦彦オンラインサロンPROGRESS 何を隠そうこの自粛期間中に僕がまったく暇をしなかったのはPROGRESSのおかげ 学びもたくさんあるし、なにより楽しいです。 引用：Twitter 今日は中田敦彦オンラインサロンの、YouTube大学公開収録に参加してきました！ 今回の内容は【源氏物語】 タイトルは聞いたことあるけど、どんな内容かは全く知らなかったので、源氏物語ってそういう話だったのかと驚き！ 光源氏ってモテモテだったんだな羨ましい 引用：Twitter 3位：人生逃げ切りサロン サロン名 人生逃げ切りサロン オーナー やまもとりゅうけん 会費 月額2,480円／年払い26,400円 オンラインサロンのタイプ コミュニティ型＋レッスン型 人生逃げ切りサロンはプログラミングや物販、動画編集など多彩なスキルが学べるコミュニティとなっており、オンラインサロンに参加をすることで個人で稼げるようになることを目指す人たちが集まっています。 また、講師には各界のインフルエンサーが多数揃っており、実際にオンラインサロン内で直接学ぶことが可能です。 会員のみが利用できる集客依頼や案件の紹介などの特典が用意されていますので、個人で稼ぐスキルを身につけたいと考えている方におすすめのサロンとなっています。 人生逃げ切りサロンの入会ページはこちら 人生逃げ切りサロンの評判や口コミ 高額なお金を払ってコンサルやスクールに入る前に自分で学ぶことが大事。そういう意味では、人生逃げ切りサロンは少額で学びの場所を得られる上に選択肢が増える。スタートするのに丁度良いサロン 引用：Twitter りゅうけんさん @ryukkeはじめ「#人生逃げ切りサロン」の方って本当に優しい。インフルエンサーの方でもこんな弱小アカ気軽にフォローしてくれたり、いいねくれたり本当にありがたいです。先ほどもサロンのフェイスブックでりゅうけんさんにDM送ったらお忙しいのにすぐリアクションくれてまじ感動。 引用：Twitter 人気のオンラインサロンランキングとその評判や口コミまとめ 今回はオンラインサロンの中でもとくに人気のサロンTOP3と、その評判や口コミについてご紹介をしました。 オンラインサロンは少なからず会費が必要なコミュニティですが、質の高いユーザーが集まっており、特典も充実しているサロンも多くありますので、ぜひご自身の目的にぴったりのオンラインサロンを探してみてください。 東南アジアでの海外不動産投資におすすめの国ランキング！各国のデータで比較 TOP ＞ 東南アジアでの海外不動産投資におすすめの国ランキング！各国のデータで比較 日本の人たちが海外不動産投資を行う国の中で、とくに東南アジアは著しく発展しており、比較的手ごろな価格で不動産物件が買えるとして人気のエリアです。 今回は東南アジア各国の人口増加率や、利回りなどのデータから見た比較やランキングを項目ごとにご紹介します。 アジア圏での海外不動産投資を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。 海外不動産投資ランキング！おすすめの国と不動産投資会社3選 東南アジア各国の特徴やメリットから把握しよう 本稿で主にピックアップしているアジア圏の国は以下の4か国です。 マレーシア フィリピン カンボジア タイ まずは各国の特徴やメリット、気を付けるべき点などをしっかりと把握し、基礎的な情報を理解しておきましょう。 マレーシア マレーシアといえば、それほど海外の知識がない場合でも「成長している国」「経済が安定していそう」というざっくりとした認識やイメージを持たれている方は多いのではないでしょうか。 マレーシアは過去30年間で平均5％の経済成長を維持し続け、住みやすい国や優等生な国として注目を集めてきました。 しかし2018年のナジブ政権によって巨額の債務を隠していたことが発覚して以降、実はインフラ計画の中止や延期を余儀なくされ、消費税の廃止なども重なっていることから財政の再建も停滞している状況です。 不動産市場はというと、供給過多による在庫解消が課題となっています。 ただし、マレーシアは国民の所得増加率が比較的高いという特徴もありますので、マレーシアで不動産投資を行う際は各エリアの情報をしっかりとリサーチし、高い利回りが見込めるエリアを慎重に判断しましょう。 フィリピン フィリピンは2000年以降、平均5％を超える高い経済成長率を維持しており、積極的な改革や外貨融資などが行われていることから、依然として海外不動産投資における人気国として注目されています。 また、物件価格も上昇傾向にありますが、利回りについても一時は9％以上の高水準を叩き出すなど、上昇する物件価格と利回りがしっかりと両立できていることが伺えますね。 また、2020年には新型コロナウィルス感染症によって、日本国内だけでなく世界的に社会情勢が混乱しましたが、フィリピンでは当時も高級物件の需要を維持し続けていました。 マニラでの大型インフラ計画も進んでいることから、今後もフィリピンでの不動産市場は期待できる国と言っても過言ではありません。 カンボジア カンボジアでは高い経済成長率や人口増加率を誇る一方で、過去に不動産詐欺事件が頻発したことや歴史に関わる出来事から、海外不動産投資においてもネガティブなイメージを持っている方がいるかもしれません。 しかし不動産投資を始める日本人が増え、情報が普及してきた昨今では、「高度経済成長期によってキャピタルゲインが期待できる」「東南アジアの中で唯一の米ドル経済国である」など、ポジティブなイメージが広まっています。 過去の貧しいイメージの強いカンボジアですが、この30年間でGDPは15倍にも増加し、総人口の約4割が30代以下であることなどから、今後も経済成長が期待できるでしょう。 不動産投資においてはアメリカ米ドルでの家賃収入が得られますので、為替変動によるリスクも比較的抑えることが可能です。 海外不動産投資のメリットとデメリットを理解しよう タイ タイの人口増加率は落ち着きつつありますが、依然として移住先や旅行先として日本人からの支持が厚く、日本の不動産会社においても現地へ進出する企業が増えています。 そのような観点では、他の国に比べて情報収集や現地とのやり取りがしやすく、比較的安心して不動産投資ができる国として人気です。 タイと日本ではビジネスの感覚や習慣が大きく異なるため、直接タイのエージェントと取引を行うとなるとストレスやトラブルの原因となることも考えられます。 そのため、現地の日本人エージェントとやり取りができるのは非常に魅力的です。 一方で、タイではすでに高齢化社会に突入しているという現状もあり、経済成長が停滞するリスクがあることは否めません。 また、中国依存の高さや投機的な住宅購入を抑制することを目的とした、住宅ローンに関わる規制の厳格化なども踏まえて、タイでの不動産投資は慎重に考える必要があるでしょう。 東南アジアでの海外不動産投資でキャピタルゲインを狙える国 各国の大まかな特徴を把握したところで、各データから見たランキングを見てみましょう。 人口増加率 所得増加率 利回り 不動産価格 今回は上記4つのデータを調査し、数値の高い順に並べています。 過去のデータになりますので、あくまでも参考程度として見てみてください。 人口増加率から見た東南アジアのランキング 国名 2015年～2020年の平均 カンボジア 1.5％ フィリピン 1.4％ マレーシア 1.3％ タイ 0.3％ 日本 -0.2% 参照：日本国際連合 人口が増加している国では、必然的に住宅需要も高くなり、キャピタルゲインが期待できます。 2015年から2020年の平均人口増加率を見てみると、カンボジアは5年もの年月が経過してもなお1.5％の人口増加率となっており、1.4％のフィリピン、1.3％のマレーシアと続いていますね。 一方でタイは0.3％と東南アジアの中では数値が低く、今後初めての超高齢化社会に突入するともいわれていますので、不動産投資をされる場合にはエリアをしっかりとリサーチする必要があるでしょう。 一人あたりの所得増加率が高い国（GNI）ランキング 国名 2019年のGNI増加率 カンボジア 10.9％ タイ 10％ マレーシア 5.4％ フィリピン 3.8％ 日本 1.4％ 参照：世界銀行 続いて、2019年の一人あたりの所得増加率（GNI）のデータを見てみましょう。 所得増加率が伸びている国では、不動産価格も値上がりしていくことが考えられます。 本稿で比較している国の中で、1番の所得増加率となっているのは10.9％のカンボジアです。（2019年時点） カンボジアは高度経済成長期の真っただ中にあり、若い国民も多いと言われています。 また、タイやマレーシアについても所得増加率のデータにおいては高い水準を維持しており、不動産業界での課題は懸念されるものの、経済的には悪くないということが伺えますね。 東南アジアでの海外不動産投資における利回りが高い国 国名 利回り フィリピン（マニラ） 6.13％ カンボジア（プノンペン） 5.33％ タイ（バンコク） 5.13％ マレーシア（クアラルンプール） 3.72％ 日本（東京） 2.66％ 参照：GlobalPropertyGuide 利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことを指しており、一般的には物価や不動産価格が上昇すると利回りは低くなる傾向にあると言われています。 比較している国の中で1番の利回りを誇るフィリピンについても、不動産価格は上昇傾向にありますが、首都マニラのデータから見てもしっかりと利回りと両立していることが分かりますね。 また、カンボジアは先述の通り一人あたりの所得増加率も高まっていますので、不動産投資では前向きな成果が得られるかもしれませんね。 【2022年】東南アジアの不動産価格 国名 不動産価格 日本 ＄394.64 タイ ＄176.87 ベトナム ＄156.11 フィリピン ＄136.12 マレーシア ＄112.40 最後に不動産価格を比較してみましょう。 日本はすでに経済的に成熟していることもあり、不動産価格は一番高い結果となっています。 カンボジアのデータはありませんでしたが、およそ1,000万円～2,000万円台であることが多いようです。 マレーシアでは外国人が購入できる物件の価格に規制がかけられており、以前まではRM100万（＝約2,700万円）以下の物件は購入できないことになっていましたが、RM60万（約1,550万円）まで引き下げられました。 この改正によって、今後は不動産価格も相場に近づいていくことが予想されます。 東南アジアでの海外不動産投資ランキングまとめ 今回は東南アジア4か国（＋日本）の各データから、不動産投資における考察を行ってみました。 比較した国の中では、カンボジアやフィリピンが社会経済的な観点でおすすめできる国と言えそうですね。 とはいえ、今回はあくまでも経済的な背景から考察した結果となっていますので、気になる国があればぜひご自身でもリサーチをしてみてはいかがでしょうか。 不動産投資ローンの金利はいくら？金利相場と各金利タイプの特徴 TOP ＞ 不動産投資ローンの金利はいくら？金利相場と各金利タイプの特徴 不動産投資には、不動産投資物件を購入するために借りられる不動産投資ローンが各金融機関より提供されています。 不動産投資ローンによって、少ない自己資金でもレバレッジをかけられるのは魅力です。 しかし「固定金利型」か「変動金利型」かによって金利は大きく変わり、また各金融機関によっても金利自体が異なります。 今回は上記のような金利タイプの特徴や、金融機関での不動産投資ローンの金利相場などについて詳しくまとめました。 不動産投資を不動産投資ローンの借り入れで行おうと検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。 不動産投資ローンの金利タイプは2種類 不動産投資ローンとは、「アパートマンションローン」と呼ばれることもあり、投資用の不動産物件のために借り入れる融資のことです。 住宅ローンとは主旨が異なり、住宅ローンの場合は投資を目的とした不動産物件の購入に利用することができません。 不動産投資ローンは各金融機関で取り扱っており、メガバンクや都市銀行、地方銀行、信用金庫や信用組合など、各社で金利は異なります。 また、どの金融機関であっても、一般的に「固定金利型」と「変動金利型」の2種類の金利タイプから選べるようになっており、変動金利型のほうが金利は安い場合が多いです。 固定金利型と変動金利型の仕組みを知らずに契約をしてしまうと、今後長きに渡るローンの返済額に大きな影響を及ぼす可能性があるため、まずはこの2種類の金利タイプについて理解をしておきましょう。 変動金利型 一般的に不動産投資ローンでは変動金利型を選択することが多いですが、変動金利型は半年に1度、基準金利のレートに従って金利の見直しがなされます。 見直された金利の適用は5年ごとで、先述したように固定金利型よりも金利が低く設定されているのが特徴です。 定期的な見直しがあるうえ、金利のレートが安くなればご自身で契約している不動産投資ローンにもしっかり反映されますので、金利が低いまま推移していけば安く不動産投資ローンの借り入れができます。 ただし、金利が下がることもあるということは、高くなる可能性もゼロではありません。 昨今では住宅ローンや不動産投資ローンを、固定金利型から変動金利型のものへ借り換える方も多いようです。 固定金利型 固定金利型は借入時から定められた期間まで、一定の金利で固定されている金利タイプのことを指します。 そもそもの金利が変動金利型よりも高めに設定されているケースが多く、金利変動によるリスクがないのも特徴です。 また、固定期間が終了すると金利の見直しが入り、その時のレートが高くなっていれば金利は高くなりますし、下がっていれば金利は低くなります。 不動産投資ローンの金利の相場は？ 不動産投資ローンの融資が受けられる金融機関にはさまざまな種類があります。 メガバンク・都市銀行 地方銀行 信用金庫・信用組合 政策金融公庫 ノンバンク系列 金融機関の主な種類は上記5つとなっており、それぞれで金利や審査基準が異なるため、相場の目安は知っておきたいところです。 この項目では上記5つの金融機関における、不動産投資ローンの金利の相場についてお話しします。 メガバンク・都市銀行での金利相場は1％前後 一般的にはメガバンク・都市銀行というと、三井住友UFJ銀行や三井住友銀行、みずほ銀行などが該当し、金利相場は1％前後となっています。 メガバンク・都市銀行は全国各地に支店があるため、遠方の不動産物件であっても不動産投資ローンを利用した物件購入ができるのがメリットです。 ただし審査基準は最も厳しいと言われており、過去3年間の年収や自己資金額などのほか、購入予定の物件の立地条件を満たすなど、確実な事業性が見込めるうえでの不動産投資が求められます。 地方銀行での金利相場は幅が広い 地方銀行における不動産投資ローンの場合は、不動産投資ローンに力を入れている銀行もあればそうでない銀行もあり、各銀行によって金利は大きく異なります。 たとえば不動産投資を始める方が最初に利用する銀行として有名な「スルガ銀行」では、4.5％前後の金利であることが多いですが、静岡銀行では3.3％～3.6％前後、東京や名古屋のスルガ銀行では3.5％前後など、設定金利は幅広いです。 金利は高い傾向にありますが、比較的長期間の借り入れが可能である点がメリットともいわれています。 信用金庫・信用組合の金利相場は約2％台 不動産投資ローンに力を入れている機関とそうでない期間がある点は、地方銀行とそれほど変わりありません。 しかし地方銀行よりも金利が若干安い傾向にあります。 政策金融公庫の金利相場は1.2～1.9％前後 政策金融公庫とは財務省が管轄する金融機関で、固定金利型のみ不動産投資ローンでの借り入れが可能です。 金利相場はおおよそ1.2～1.9％前後とされており、女性や高齢者に対しては借入上限を引き上げるなど柔軟な措置を行っています。 メガバンク・都市銀行と同様に金利は低めに設定されていますが、不動産投資における「事業性」を重視する傾向にあり、他の金融機関では審査が通らない物件でも融資を受けられることもあるようです。 また、申し込みについては原則として融資を受ける本人が主体となって交渉を行う必要があり、不動産業者に代行してもらうことは基本的にはできません。 不動産投資ローンの金利は引き下げ交渉も可能 不動産投資ローンは、場合によって金利の引き下げ交渉ができることもあります。 知識の少ない初心者の方が上手く交渉をするのは難しいと思いますので、不動産業者を利用するとよいでしょう。 また、不動産物件の購入は基本的に不動産業者を介して進めていきます。 不動産業者を選ぶ際は、金融機関との強いパイプを持った業者かどうかも判断基準に入れることが重要です。 不動産投資ローンを借り換える判断のポイント すでに不動産投資ローンを借り入れており、金利が高いと感じている場合は借り換えという手段もあります。 とくに長期間の固定金利型で残りの返済期間が10年以上ある方や、ローンの残高が1,000万円以上ある方は金融機関ごと変更し、変動金利型へ借り換えることで金利が安くなる可能性もあるのです。 金融機関ごと変更をしなければならない理由は、固定金利型で借り入れている場合、原則として金利タイプの変更はできないためです。 すでに変動金利型で不動産投資ローンを借り入れている方や、借り換えても金利が1％未満しか低くならないような場合には慎重に検討する必要があります。 また、変動金利型であっても別の金融機関の変動金利型に借り換えることで、金利が安くなることもあります。 不動産投資ローンの借り換えには、別途全額繰り上げ返済の手数料や保証料などが必要となりますので、諸費用や借り換え後の返済額をすべて算出したうえで判断するようにしましょう。 不動産投資ローンの金利相場まとめ 不動産投資ローンは、冒頭でもお伝えしたように「メガバンク・都市銀行」「地方銀行」「信用金庫・信用組合」などさまざまな金融機関から提供されており、審査の条件や金利もさまざまです。 また、一般的には変動金利型を適用することが多いですが、金利タイプには「変動金利型」「固定金利型」の2種類がありますので、事前に理解しておくとよいでしょう。 すでに不動産投資ローンを借り入れている場合は、金利を下げるためにローンの借り換えを検討するという手段もあります。 不動産投資ローンは長きに渡って返済していくものですので、ぜひ各社で比較をして慎重に検討されてください。 不動産投資でできる節税効果の仕組みを分かりやすく解説！ TOP ＞ 不動産投資でできる節税効果の仕組みを分かりやすく解説！ 投資が流行しているともいえる現代では、国内や海外での「不動産投資」が注目されており、始める人も増えています。 不動産投資で節税ができることは、聞いたことがあるかもしれませんが、具体的にどのようにして不動産投資で節税ができるのかは分からないという方は多いのではないでしょうか。 今回は、国内の不動産投資で節税する方法や、不動産所得に課せられる税金などについて、詳しく解説します。 なお以下の記事では、海外での不動産投資の節税についてお伝えしていますので、気になる方はあわせてご覧ください。 海外不動産投資ランキング！おすすめの国と不動産投資会社3選 不動産所得に課せられる税金の種類 不動産投資で節税をするには、税金の仕組みを十分に把握しておく必要があります。 まずは不動産所得にかかる税金の種類から知っておきましょう。 不動産の所得は、事業所得もしくは譲渡所得に該当するものを除き、以下の3つに分類できます。 （1）土地や建物などの不動産の貸付け （2）地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸付け （3）船舶や航空機の貸付け 引用：国税庁 上記のうち、不動産投資で節税をしたい場合は（1）の「土地や建物などの不動産の貸付け」による所得が主となり、この所得に「所得税」が課税されます。 不動産所得の計算方法 不動産の所得は以下のように計算します。 不動産投資期間中の総所得－必要経費＝不動産所得 課せられる所得税の金額は、上記の計算で算出された金額に応じた税率が適用される仕組みです。 また、不動産投資以外に収入や給与がある方は、課税対象の所得金額と不動産での所得金額の合計で算出しますので注意しましょう。 不動産投資でできる節税のポイント 不動産投資で節税をするためには「確定申告」が必要不可欠です。 不動産収入を得ている方は原則として確定申告をする必要があり、その際に確定申告を理解していなければ、不動産投資での細かな節税を実現することが難しくなります。 確定申告の際に知っておくべきポイントは以下の5つです。 青色申告or白色申告 不動産投資で「経費」にできる項目 減価償却費 専従者給与の活用 損益通算 1.青色申告or白色申告 確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があり、不動産所得をどちらで申告するかを考える必要があります。 青色申告を行うには開業届と、青色申告承認申請書を提出しなければなりませんが、青色申告には最大65万円控除が受けられる「青色申告特別控除」と呼ばれる特典があるのが大きなメリットです。 一方で白色申告は帳簿のつけ方が簡単ですが、青色申告ほどの特典はありません。 2.不動産投資で「経費」にできる項目 不動産投資および確定申告で節税をする場合「経費」がとても重要なポイントです。 経費の金額が大きいほど総所得は減りますので、結果として所得税や住民税の削減に繋がります。 不動産投資において経費に組み込める項目は9種類ほどです。 経費にできる項目を把握し、上手く節税に繋げましょう。 管理費 所有している不動産を管理するために必要な経費です。 たとえば不動産物件にかかわる設備の保守や、日常的な清掃、点検作業費用、消防点検に必要な費用などが当てはまります。 修繕費 部屋の修理やクリーニングで発生した費用を経費に組み込むことができる項目です。 修繕積立金 不動産物件は経年劣化していくものなので、将来的に必要となる修繕費に備えて積み立てておくお金です。 管理会社への委託料 不動産物件を管理会社へ委託する場合、経費とすることができます。 ローンの利息 不動産物件をローンで購入した場合は、その利息を経費として計上することが可能です。 ただし、元金の返済分は経費に含むことはできません。 税金 物件購入時に発生した印紙税のほか、不動産所得税や固定資産税、都市計画税なども経費に組み込めます。 減価償却費 減価償却費については次の項目で詳しくお伝えしますが、不動産物件や設備などの減価償却費も経費として計上できます。 損害保険料 地震や火災など、自然災害に対して備える保険料も経費として組み込むことが可能です。 その他 たとえば不動産投資の勉強のために購入した書籍代金や、不動産運営のための打ち合わせにかかった旅費交通費なども、経費にできます。 3.減価償却費 先ほど、経費に計上できる項目として「減価償却費」を挙げましたが、この減価償却費についても不動産投資で節税するための重要なポイントのひとつとなります。 減価償却費とは、「資産は時間の経過によって価値が低くなっていく」という考えのもとに設定された勘定科目です。 不動産物件の取得にかかった費用を定められた「法定耐用年数」で分割し、毎年の経費として計上します。 法定耐用年数は、たとえば木造であれば22年、鉄筋コンクリート造であれば47年などと決められており、年数内であれば毎年分割した費用を経費とすることができるため、節税に大きく役立ちます。 海外での不動産投資では、不動産物件の価値の下がり方が異なるため減価償却費を使った節税ができなくなりましたが、日本国内での不動産投資においては、この節税策を活用することが可能です。 経費が増えるということは、その分所得額も減り、結果として所得税を減らすことができます。 なお、減価償却の対象に「土地」は含まれません。 4.「専従者給与」の活用 青色申告での勘定科目として「専従者給与」という項目があります。 家族への給与支払いに当たる出費を専従者給与として経費にできれば、その分所得額を減らせますね。 5.損益通算 損益通算とは、必要経費を差し引いた合計所得を算出した際に不動産所得に赤字がある場合、ほかの黒字の所得から赤字の所得を差し引いて計算ができる項目です。 そのため、損益通算は不動産収入のほかに、給与所得（本業）がある場合に活用できます。 たとえば本業の所得が500万円で、不動産所得に100万円の赤字がある場合、不動産金額の赤字分を差し引いた400万円が課税対象額となります。 不動産投資をする際の注意点 ここまで不動産投資における節税のポイントや仕組みを解説しましたが、なんとなく節税のイメージは湧いたでしょうか。 最後にこれから不動産投資をはじめようと考えている方に向け、不動産投資を実践する際の注意点についてお伝えします。 不動産投資において心得ておくべきことをしっかりと把握し、堅実に資産を増やしていきましょう。 「節税」だけにとらわれない 不動産投資は動く金額が大きいだけに、節税できる金額も大きくなります。 しかし、不動産投資を行う本来の目的は将来的な収入を増やしたり、資産を構築したりするためです。 節税や相続、贈与を見越して物件を購入すると、場合によっては税務署から指摘を受けてしまう可能性もありますので、十分に注意しましょう。 あらゆる節税方法を視野にいれる 節税ができるのは不動産投資のほかにもいくつかあります。 少額投資非課税制度の対象となるNISAや、個人型確定拠出年金のiDeCoなども現代に合った節税方法といえますので、ぜひそうした他の節税策についても検討してみましょう。 不動産投資でできる節税方法のまとめ 不動産投資での節税において重要となるのは、税金の仕組みや確定申告を理解しているかどうかです。 とくに確定申告における経費の項目はしっかりと把握し、適切な判断で経費として計上しましょう。 また、減価償却費と損益通算についても、節税においては抑えておきたいポイントです。 正しく確定申告をすることで大幅な節税が見込めますので、税金の仕組みや確定申告についてはぜひご自身でもリサーチしてみてください。
東南アジアでの海外不動産投資におすすめの国ランキング！各国のデータで比較 TOP ＞ 東南アジアでの海外不動産投資におすすめの国ランキング！各国のデータで比較 日本の人たちが海外不動産投資を行う国の中で、とくに東南アジアは著しく発展しており、比較的手ごろな価格で不動産物件が買えるとして人気のエリアです。 今回は東南アジア各国の人口増加率や、利回りなどのデータから見た比較やランキングを項目ごとにご紹介します。 アジア圏での海外不動産投資を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。 海外不動産投資ランキング！おすすめの国と不動産投資会社3選 東南アジア各国の特徴やメリットから把握しよう 本稿で主にピックアップしているアジア圏の国は以下の4か国です。 マレーシア フィリピン カンボジア タイ まずは各国の特徴やメリット、気を付けるべき点などをしっかりと把握し、基礎的な情報を理解しておきましょう。 マレーシア マレーシアといえば、それほど海外の知識がない場合でも「成長している国」「経済が安定していそう」というざっくりとした認識やイメージを持たれている方は多いのではないでしょうか。 マレーシアは過去30年間で平均5％の経済成長を維持し続け、住みやすい国や優等生な国として注目を集めてきました。 しかし2018年のナジブ政権によって巨額の債務を隠していたことが発覚して以降、実はインフラ計画の中止や延期を余儀なくされ、消費税の廃止なども重なっていることから財政の再建も停滞している状況です。 不動産市場はというと、供給過多による在庫解消が課題となっています。 ただし、マレーシアは国民の所得増加率が比較的高いという特徴もありますので、マレーシアで不動産投資を行う際は各エリアの情報をしっかりとリサーチし、高い利回りが見込めるエリアを慎重に判断しましょう。 フィリピン フィリピンは2000年以降、平均5％を超える高い経済成長率を維持しており、積極的な改革や外貨融資などが行われていることから、依然として海外不動産投資における人気国として注目されています。 また、物件価格も上昇傾向にありますが、利回りについても一時は9％以上の高水準を叩き出すなど、上昇する物件価格と利回りがしっかりと両立できていることが伺えますね。 また、2020年には新型コロナウィルス感染症によって、日本国内だけでなく世界的に社会情勢が混乱しましたが、フィリピンでは当時も高級物件の需要を維持し続けていました。 マニラでの大型インフラ計画も進んでいることから、今後もフィリピンでの不動産市場は期待できる国と言っても過言ではありません。 カンボジア カンボジアでは高い経済成長率や人口増加率を誇る一方で、過去に不動産詐欺事件が頻発したことや歴史に関わる出来事から、海外不動産投資においてもネガティブなイメージを持っている方がいるかもしれません。 しかし不動産投資を始める日本人が増え、情報が普及してきた昨今では、「高度経済成長期によってキャピタルゲインが期待できる」「東南アジアの中で唯一の米ドル経済国である」など、ポジティブなイメージが広まっています。 過去の貧しいイメージの強いカンボジアですが、この30年間でGDPは15倍にも増加し、総人口の約4割が30代以下であることなどから、今後も経済成長が期待できるでしょう。 不動産投資においてはアメリカ米ドルでの家賃収入が得られますので、為替変動によるリスクも比較的抑えることが可能です。 海外不動産投資のメリットとデメリットを理解しよう タイ タイの人口増加率は落ち着きつつありますが、依然として移住先や旅行先として日本人からの支持が厚く、日本の不動産会社においても現地へ進出する企業が増えています。 そのような観点では、他の国に比べて情報収集や現地とのやり取りがしやすく、比較的安心して不動産投資ができる国として人気です。 タイと日本ではビジネスの感覚や習慣が大きく異なるため、直接タイのエージェントと取引を行うとなるとストレスやトラブルの原因となることも考えられます。 そのため、現地の日本人エージェントとやり取りができるのは非常に魅力的です。 一方で、タイではすでに高齢化社会に突入しているという現状もあり、経済成長が停滞するリスクがあることは否めません。 また、中国依存の高さや投機的な住宅購入を抑制することを目的とした、住宅ローンに関わる規制の厳格化なども踏まえて、タイでの不動産投資は慎重に考える必要があるでしょう。 東南アジアでの海外不動産投資でキャピタルゲインを狙える国 各国の大まかな特徴を把握したところで、各データから見たランキングを見てみましょう。 人口増加率 所得増加率 利回り 不動産価格 今回は上記4つのデータを調査し、数値の高い順に並べています。 過去のデータになりますので、あくまでも参考程度として見てみてください。 人口増加率から見た東南アジアのランキング 国名 2015年～2020年の平均 カンボジア 1.5％ フィリピン 1.4％ マレーシア 1.3％ タイ 0.3％ 日本 -0.2% 参照：日本国際連合 人口が増加している国では、必然的に住宅需要も高くなり、キャピタルゲインが期待できます。 2015年から2020年の平均人口増加率を見てみると、カンボジアは5年もの年月が経過してもなお1.5％の人口増加率となっており、1.4％のフィリピン、1.3％のマレーシアと続いていますね。 一方でタイは0.3％と東南アジアの中では数値が低く、今後初めての超高齢化社会に突入するともいわれていますので、不動産投資をされる場合にはエリアをしっかりとリサーチする必要があるでしょう。 一人あたりの所得増加率が高い国（GNI）ランキング 国名 2019年のGNI増加率 カンボジア 10.9％ タイ 10％ マレーシア 5.4％ フィリピン 3.8％ 日本 1.4％ 参照：世界銀行 続いて、2019年の一人あたりの所得増加率（GNI）のデータを見てみましょう。 所得増加率が伸びている国では、不動産価格も値上がりしていくことが考えられます。 本稿で比較している国の中で、1番の所得増加率となっているのは10.9％のカンボジアです。（2019年時点） カンボジアは高度経済成長期の真っただ中にあり、若い国民も多いと言われています。 また、タイやマレーシアについても所得増加率のデータにおいては高い水準を維持しており、不動産業界での課題は懸念されるものの、経済的には悪くないということが伺えますね。 東南アジアでの海外不動産投資における利回りが高い国 国名 利回り フィリピン（マニラ） 6.13％ カンボジア（プノンペン） 5.33％ タイ（バンコク） 5.13％ マレーシア（クアラルンプール） 3.72％ 日本（東京） 2.66％ 参照：GlobalPropertyGuide 利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことを指しており、一般的には物価や不動産価格が上昇すると利回りは低くなる傾向にあると言われています。 比較している国の中で1番の利回りを誇るフィリピンについても、不動産価格は上昇傾向にありますが、首都マニラのデータから見てもしっかりと利回りと両立していることが分かりますね。 また、カンボジアは先述の通り一人あたりの所得増加率も高まっていますので、不動産投資では前向きな成果が得られるかもしれませんね。 【2022年】東南アジアの不動産価格 国名 不動産価格 日本 ＄394.64 タイ ＄176.87 ベトナム ＄156.11 フィリピン ＄136.12 マレーシア ＄112.40 最後に不動産価格を比較してみましょう。 日本はすでに経済的に成熟していることもあり、不動産価格は一番高い結果となっています。 カンボジアのデータはありませんでしたが、およそ1,000万円～2,000万円台であることが多いようです。 マレーシアでは外国人が購入できる物件の価格に規制がかけられており、以前まではRM100万（＝約2,700万円）以下の物件は購入できないことになっていましたが、RM60万（約1,550万円）まで引き下げられました。 この改正によって、今後は不動産価格も相場に近づいていくことが予想されます。 東南アジアでの海外不動産投資ランキングまとめ 今回は東南アジア4か国（＋日本）の各データから、不動産投資における考察を行ってみました。 比較した国の中では、カンボジアやフィリピンが社会経済的な観点でおすすめできる国と言えそうですね。 とはいえ、今回はあくまでも経済的な背景から考察した結果となっていますので、気になる国があればぜひご自身でもリサーチをしてみてはいかがでしょうか。 不動産投資ローンの金利はいくら？金利相場と各金利タイプの特徴 TOP ＞ 不動産投資ローンの金利はいくら？金利相場と各金利タイプの特徴 不動産投資には、不動産投資物件を購入するために借りられる不動産投資ローンが各金融機関より提供されています。 不動産投資ローンによって、少ない自己資金でもレバレッジをかけられるのは魅力です。 しかし「固定金利型」か「変動金利型」かによって金利は大きく変わり、また各金融機関によっても金利自体が異なります。 今回は上記のような金利タイプの特徴や、金融機関での不動産投資ローンの金利相場などについて詳しくまとめました。 不動産投資を不動産投資ローンの借り入れで行おうと検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。 不動産投資ローンの金利タイプは2種類 不動産投資ローンとは、「アパートマンションローン」と呼ばれることもあり、投資用の不動産物件のために借り入れる融資のことです。 住宅ローンとは主旨が異なり、住宅ローンの場合は投資を目的とした不動産物件の購入に利用することができません。 不動産投資ローンは各金融機関で取り扱っており、メガバンクや都市銀行、地方銀行、信用金庫や信用組合など、各社で金利は異なります。 また、どの金融機関であっても、一般的に「固定金利型」と「変動金利型」の2種類の金利タイプから選べるようになっており、変動金利型のほうが金利は安い場合が多いです。 固定金利型と変動金利型の仕組みを知らずに契約をしてしまうと、今後長きに渡るローンの返済額に大きな影響を及ぼす可能性があるため、まずはこの2種類の金利タイプについて理解をしておきましょう。 変動金利型 一般的に不動産投資ローンでは変動金利型を選択することが多いですが、変動金利型は半年に1度、基準金利のレートに従って金利の見直しがなされます。 見直された金利の適用は5年ごとで、先述したように固定金利型よりも金利が低く設定されているのが特徴です。 定期的な見直しがあるうえ、金利のレートが安くなればご自身で契約している不動産投資ローンにもしっかり反映されますので、金利が低いまま推移していけば安く不動産投資ローンの借り入れができます。 ただし、金利が下がることもあるということは、高くなる可能性もゼロではありません。 昨今では住宅ローンや不動産投資ローンを、固定金利型から変動金利型のものへ借り換える方も多いようです。 固定金利型 固定金利型は借入時から定められた期間まで、一定の金利で固定されている金利タイプのことを指します。 そもそもの金利が変動金利型よりも高めに設定されているケースが多く、金利変動によるリスクがないのも特徴です。 また、固定期間が終了すると金利の見直しが入り、その時のレートが高くなっていれば金利は高くなりますし、下がっていれば金利は低くなります。 不動産投資ローンの金利の相場は？ 不動産投資ローンの融資が受けられる金融機関にはさまざまな種類があります。 メガバンク・都市銀行 地方銀行 信用金庫・信用組合 政策金融公庫 ノンバンク系列 金融機関の主な種類は上記5つとなっており、それぞれで金利や審査基準が異なるため、相場の目安は知っておきたいところです。 この項目では上記5つの金融機関における、不動産投資ローンの金利の相場についてお話しします。 メガバンク・都市銀行での金利相場は1％前後 一般的にはメガバンク・都市銀行というと、三井住友UFJ銀行や三井住友銀行、みずほ銀行などが該当し、金利相場は1％前後となっています。 メガバンク・都市銀行は全国各地に支店があるため、遠方の不動産物件であっても不動産投資ローンを利用した物件購入ができるのがメリットです。 ただし審査基準は最も厳しいと言われており、過去3年間の年収や自己資金額などのほか、購入予定の物件の立地条件を満たすなど、確実な事業性が見込めるうえでの不動産投資が求められます。 地方銀行での金利相場は幅が広い 地方銀行における不動産投資ローンの場合は、不動産投資ローンに力を入れている銀行もあればそうでない銀行もあり、各銀行によって金利は大きく異なります。 たとえば不動産投資を始める方が最初に利用する銀行として有名な「スルガ銀行」では、4.5％前後の金利であることが多いですが、静岡銀行では3.3％～3.6％前後、東京や名古屋のスルガ銀行では3.5％前後など、設定金利は幅広いです。 金利は高い傾向にありますが、比較的長期間の借り入れが可能である点がメリットともいわれています。 信用金庫・信用組合の金利相場は約2％台 不動産投資ローンに力を入れている機関とそうでない期間がある点は、地方銀行とそれほど変わりありません。 しかし地方銀行よりも金利が若干安い傾向にあります。 政策金融公庫の金利相場は1.2～1.9％前後 政策金融公庫とは財務省が管轄する金融機関で、固定金利型のみ不動産投資ローンでの借り入れが可能です。 金利相場はおおよそ1.2～1.9％前後とされており、女性や高齢者に対しては借入上限を引き上げるなど柔軟な措置を行っています。 メガバンク・都市銀行と同様に金利は低めに設定されていますが、不動産投資における「事業性」を重視する傾向にあり、他の金融機関では審査が通らない物件でも融資を受けられることもあるようです。 また、申し込みについては原則として融資を受ける本人が主体となって交渉を行う必要があり、不動産業者に代行してもらうことは基本的にはできません。 不動産投資ローンの金利は引き下げ交渉も可能 不動産投資ローンは、場合によって金利の引き下げ交渉ができることもあります。 知識の少ない初心者の方が上手く交渉をするのは難しいと思いますので、不動産業者を利用するとよいでしょう。 また、不動産物件の購入は基本的に不動産業者を介して進めていきます。 不動産業者を選ぶ際は、金融機関との強いパイプを持った業者かどうかも判断基準に入れることが重要です。 不動産投資ローンを借り換える判断のポイント すでに不動産投資ローンを借り入れており、金利が高いと感じている場合は借り換えという手段もあります。 とくに長期間の固定金利型で残りの返済期間が10年以上ある方や、ローンの残高が1,000万円以上ある方は金融機関ごと変更し、変動金利型へ借り換えることで金利が安くなる可能性もあるのです。 金融機関ごと変更をしなければならない理由は、固定金利型で借り入れている場合、原則として金利タイプの変更はできないためです。 すでに変動金利型で不動産投資ローンを借り入れている方や、借り換えても金利が1％未満しか低くならないような場合には慎重に検討する必要があります。 また、変動金利型であっても別の金融機関の変動金利型に借り換えることで、金利が安くなることもあります。 不動産投資ローンの借り換えには、別途全額繰り上げ返済の手数料や保証料などが必要となりますので、諸費用や借り換え後の返済額をすべて算出したうえで判断するようにしましょう。 不動産投資ローンの金利相場まとめ 不動産投資ローンは、冒頭でもお伝えしたように「メガバンク・都市銀行」「地方銀行」「信用金庫・信用組合」などさまざまな金融機関から提供されており、審査の条件や金利もさまざまです。 また、一般的には変動金利型を適用することが多いですが、金利タイプには「変動金利型」「固定金利型」の2種類がありますので、事前に理解しておくとよいでしょう。 すでに不動産投資ローンを借り入れている場合は、金利を下げるためにローンの借り換えを検討するという手段もあります。 不動産投資ローンは長きに渡って返済していくものですので、ぜひ各社で比較をして慎重に検討されてください。 不動産投資でできる節税効果の仕組みを分かりやすく解説！ TOP ＞ 不動産投資でできる節税効果の仕組みを分かりやすく解説！ 投資が流行しているともいえる現代では、国内や海外での「不動産投資」が注目されており、始める人も増えています。 不動産投資で節税ができることは、聞いたことがあるかもしれませんが、具体的にどのようにして不動産投資で節税ができるのかは分からないという方は多いのではないでしょうか。 今回は、国内の不動産投資で節税する方法や、不動産所得に課せられる税金などについて、詳しく解説します。 なお以下の記事では、海外での不動産投資の節税についてお伝えしていますので、気になる方はあわせてご覧ください。 海外不動産投資ランキング！おすすめの国と不動産投資会社3選 不動産所得に課せられる税金の種類 不動産投資で節税をするには、税金の仕組みを十分に把握しておく必要があります。 まずは不動産所得にかかる税金の種類から知っておきましょう。 不動産の所得は、事業所得もしくは譲渡所得に該当するものを除き、以下の3つに分類できます。 （1）土地や建物などの不動産の貸付け （2）地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸付け （3）船舶や航空機の貸付け 引用：国税庁 上記のうち、不動産投資で節税をしたい場合は（1）の「土地や建物などの不動産の貸付け」による所得が主となり、この所得に「所得税」が課税されます。 不動産所得の計算方法 不動産の所得は以下のように計算します。 不動産投資期間中の総所得－必要経費＝不動産所得 課せられる所得税の金額は、上記の計算で算出された金額に応じた税率が適用される仕組みです。 また、不動産投資以外に収入や給与がある方は、課税対象の所得金額と不動産での所得金額の合計で算出しますので注意しましょう。 不動産投資でできる節税のポイント 不動産投資で節税をするためには「確定申告」が必要不可欠です。 不動産収入を得ている方は原則として確定申告をする必要があり、その際に確定申告を理解していなければ、不動産投資での細かな節税を実現することが難しくなります。 確定申告の際に知っておくべきポイントは以下の5つです。 青色申告or白色申告 不動産投資で「経費」にできる項目 減価償却費 専従者給与の活用 損益通算 1.青色申告or白色申告 確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があり、不動産所得をどちらで申告するかを考える必要があります。 青色申告を行うには開業届と、青色申告承認申請書を提出しなければなりませんが、青色申告には最大65万円控除が受けられる「青色申告特別控除」と呼ばれる特典があるのが大きなメリットです。 一方で白色申告は帳簿のつけ方が簡単ですが、青色申告ほどの特典はありません。 2.不動産投資で「経費」にできる項目 不動産投資および確定申告で節税をする場合「経費」がとても重要なポイントです。 経費の金額が大きいほど総所得は減りますので、結果として所得税や住民税の削減に繋がります。 不動産投資において経費に組み込める項目は9種類ほどです。 経費にできる項目を把握し、上手く節税に繋げましょう。 管理費 所有している不動産を管理するために必要な経費です。 たとえば不動産物件にかかわる設備の保守や、日常的な清掃、点検作業費用、消防点検に必要な費用などが当てはまります。 修繕費 部屋の修理やクリーニングで発生した費用を経費に組み込むことができる項目です。 修繕積立金 不動産物件は経年劣化していくものなので、将来的に必要となる修繕費に備えて積み立てておくお金です。 管理会社への委託料 不動産物件を管理会社へ委託する場合、経費とすることができます。 ローンの利息 不動産物件をローンで購入した場合は、その利息を経費として計上することが可能です。 ただし、元金の返済分は経費に含むことはできません。 税金 物件購入時に発生した印紙税のほか、不動産所得税や固定資産税、都市計画税なども経費に組み込めます。 減価償却費 減価償却費については次の項目で詳しくお伝えしますが、不動産物件や設備などの減価償却費も経費として計上できます。 損害保険料 地震や火災など、自然災害に対して備える保険料も経費として組み込むことが可能です。 その他 たとえば不動産投資の勉強のために購入した書籍代金や、不動産運営のための打ち合わせにかかった旅費交通費なども、経費にできます。 3.減価償却費 先ほど、経費に計上できる項目として「減価償却費」を挙げましたが、この減価償却費についても不動産投資で節税するための重要なポイントのひとつとなります。 減価償却費とは、「資産は時間の経過によって価値が低くなっていく」という考えのもとに設定された勘定科目です。 不動産物件の取得にかかった費用を定められた「法定耐用年数」で分割し、毎年の経費として計上します。 法定耐用年数は、たとえば木造であれば22年、鉄筋コンクリート造であれば47年などと決められており、年数内であれば毎年分割した費用を経費とすることができるため、節税に大きく役立ちます。 海外での不動産投資では、不動産物件の価値の下がり方が異なるため減価償却費を使った節税ができなくなりましたが、日本国内での不動産投資においては、この節税策を活用することが可能です。 経費が増えるということは、その分所得額も減り、結果として所得税を減らすことができます。 なお、減価償却の対象に「土地」は含まれません。 4.「専従者給与」の活用 青色申告での勘定科目として「専従者給与」という項目があります。 家族への給与支払いに当たる出費を専従者給与として経費にできれば、その分所得額を減らせますね。 5.損益通算 損益通算とは、必要経費を差し引いた合計所得を算出した際に不動産所得に赤字がある場合、ほかの黒字の所得から赤字の所得を差し引いて計算ができる項目です。 そのため、損益通算は不動産収入のほかに、給与所得（本業）がある場合に活用できます。 たとえば本業の所得が500万円で、不動産所得に100万円の赤字がある場合、不動産金額の赤字分を差し引いた400万円が課税対象額となります。 不動産投資をする際の注意点 ここまで不動産投資における節税のポイントや仕組みを解説しましたが、なんとなく節税のイメージは湧いたでしょうか。 最後にこれから不動産投資をはじめようと考えている方に向け、不動産投資を実践する際の注意点についてお伝えします。 不動産投資において心得ておくべきことをしっかりと把握し、堅実に資産を増やしていきましょう。 「節税」だけにとらわれない 不動産投資は動く金額が大きいだけに、節税できる金額も大きくなります。 しかし、不動産投資を行う本来の目的は将来的な収入を増やしたり、資産を構築したりするためです。 節税や相続、贈与を見越して物件を購入すると、場合によっては税務署から指摘を受けてしまう可能性もありますので、十分に注意しましょう。 あらゆる節税方法を視野にいれる 節税ができるのは不動産投資のほかにもいくつかあります。 少額投資非課税制度の対象となるNISAや、個人型確定拠出年金のiDeCoなども現代に合った節税方法といえますので、ぜひそうした他の節税策についても検討してみましょう。 不動産投資でできる節税方法のまとめ 不動産投資での節税において重要となるのは、税金の仕組みや確定申告を理解しているかどうかです。 とくに確定申告における経費の項目はしっかりと把握し、適切な判断で経費として計上しましょう。 また、減価償却費と損益通算についても、節税においては抑えておきたいポイントです。 正しく確定申告をすることで大幅な節税が見込めますので、税金の仕組みや確定申告についてはぜひご自身でもリサーチしてみてください。
不動産投資ローンの金利はいくら？金利相場と各金利タイプの特徴 TOP ＞ 不動産投資ローンの金利はいくら？金利相場と各金利タイプの特徴 不動産投資には、不動産投資物件を購入するために借りられる不動産投資ローンが各金融機関より提供されています。 不動産投資ローンによって、少ない自己資金でもレバレッジをかけられるのは魅力です。 しかし「固定金利型」か「変動金利型」かによって金利は大きく変わり、また各金融機関によっても金利自体が異なります。 今回は上記のような金利タイプの特徴や、金融機関での不動産投資ローンの金利相場などについて詳しくまとめました。 不動産投資を不動産投資ローンの借り入れで行おうと検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。 不動産投資ローンの金利タイプは2種類 不動産投資ローンとは、「アパートマンションローン」と呼ばれることもあり、投資用の不動産物件のために借り入れる融資のことです。 住宅ローンとは主旨が異なり、住宅ローンの場合は投資を目的とした不動産物件の購入に利用することができません。 不動産投資ローンは各金融機関で取り扱っており、メガバンクや都市銀行、地方銀行、信用金庫や信用組合など、各社で金利は異なります。 また、どの金融機関であっても、一般的に「固定金利型」と「変動金利型」の2種類の金利タイプから選べるようになっており、変動金利型のほうが金利は安い場合が多いです。 固定金利型と変動金利型の仕組みを知らずに契約をしてしまうと、今後長きに渡るローンの返済額に大きな影響を及ぼす可能性があるため、まずはこの2種類の金利タイプについて理解をしておきましょう。 変動金利型 一般的に不動産投資ローンでは変動金利型を選択することが多いですが、変動金利型は半年に1度、基準金利のレートに従って金利の見直しがなされます。 見直された金利の適用は5年ごとで、先述したように固定金利型よりも金利が低く設定されているのが特徴です。 定期的な見直しがあるうえ、金利のレートが安くなればご自身で契約している不動産投資ローンにもしっかり反映されますので、金利が低いまま推移していけば安く不動産投資ローンの借り入れができます。 ただし、金利が下がることもあるということは、高くなる可能性もゼロではありません。 昨今では住宅ローンや不動産投資ローンを、固定金利型から変動金利型のものへ借り換える方も多いようです。 固定金利型 固定金利型は借入時から定められた期間まで、一定の金利で固定されている金利タイプのことを指します。 そもそもの金利が変動金利型よりも高めに設定されているケースが多く、金利変動によるリスクがないのも特徴です。 また、固定期間が終了すると金利の見直しが入り、その時のレートが高くなっていれば金利は高くなりますし、下がっていれば金利は低くなります。 不動産投資ローンの金利の相場は？ 不動産投資ローンの融資が受けられる金融機関にはさまざまな種類があります。 メガバンク・都市銀行 地方銀行 信用金庫・信用組合 政策金融公庫 ノンバンク系列 金融機関の主な種類は上記5つとなっており、それぞれで金利や審査基準が異なるため、相場の目安は知っておきたいところです。 この項目では上記5つの金融機関における、不動産投資ローンの金利の相場についてお話しします。 メガバンク・都市銀行での金利相場は1％前後 一般的にはメガバンク・都市銀行というと、三井住友UFJ銀行や三井住友銀行、みずほ銀行などが該当し、金利相場は1％前後となっています。 メガバンク・都市銀行は全国各地に支店があるため、遠方の不動産物件であっても不動産投資ローンを利用した物件購入ができるのがメリットです。 ただし審査基準は最も厳しいと言われており、過去3年間の年収や自己資金額などのほか、購入予定の物件の立地条件を満たすなど、確実な事業性が見込めるうえでの不動産投資が求められます。 地方銀行での金利相場は幅が広い 地方銀行における不動産投資ローンの場合は、不動産投資ローンに力を入れている銀行もあればそうでない銀行もあり、各銀行によって金利は大きく異なります。 たとえば不動産投資を始める方が最初に利用する銀行として有名な「スルガ銀行」では、4.5％前後の金利であることが多いですが、静岡銀行では3.3％～3.6％前後、東京や名古屋のスルガ銀行では3.5％前後など、設定金利は幅広いです。 金利は高い傾向にありますが、比較的長期間の借り入れが可能である点がメリットともいわれています。 信用金庫・信用組合の金利相場は約2％台 不動産投資ローンに力を入れている機関とそうでない期間がある点は、地方銀行とそれほど変わりありません。 しかし地方銀行よりも金利が若干安い傾向にあります。 政策金融公庫の金利相場は1.2～1.9％前後 政策金融公庫とは財務省が管轄する金融機関で、固定金利型のみ不動産投資ローンでの借り入れが可能です。 金利相場はおおよそ1.2～1.9％前後とされており、女性や高齢者に対しては借入上限を引き上げるなど柔軟な措置を行っています。 メガバンク・都市銀行と同様に金利は低めに設定されていますが、不動産投資における「事業性」を重視する傾向にあり、他の金融機関では審査が通らない物件でも融資を受けられることもあるようです。 また、申し込みについては原則として融資を受ける本人が主体となって交渉を行う必要があり、不動産業者に代行してもらうことは基本的にはできません。 不動産投資ローンの金利は引き下げ交渉も可能 不動産投資ローンは、場合によって金利の引き下げ交渉ができることもあります。 知識の少ない初心者の方が上手く交渉をするのは難しいと思いますので、不動産業者を利用するとよいでしょう。 また、不動産物件の購入は基本的に不動産業者を介して進めていきます。 不動産業者を選ぶ際は、金融機関との強いパイプを持った業者かどうかも判断基準に入れることが重要です。 不動産投資ローンを借り換える判断のポイント すでに不動産投資ローンを借り入れており、金利が高いと感じている場合は借り換えという手段もあります。 とくに長期間の固定金利型で残りの返済期間が10年以上ある方や、ローンの残高が1,000万円以上ある方は金融機関ごと変更し、変動金利型へ借り換えることで金利が安くなる可能性もあるのです。 金融機関ごと変更をしなければならない理由は、固定金利型で借り入れている場合、原則として金利タイプの変更はできないためです。 すでに変動金利型で不動産投資ローンを借り入れている方や、借り換えても金利が1％未満しか低くならないような場合には慎重に検討する必要があります。 また、変動金利型であっても別の金融機関の変動金利型に借り換えることで、金利が安くなることもあります。 不動産投資ローンの借り換えには、別途全額繰り上げ返済の手数料や保証料などが必要となりますので、諸費用や借り換え後の返済額をすべて算出したうえで判断するようにしましょう。 不動産投資ローンの金利相場まとめ 不動産投資ローンは、冒頭でもお伝えしたように「メガバンク・都市銀行」「地方銀行」「信用金庫・信用組合」などさまざまな金融機関から提供されており、審査の条件や金利もさまざまです。 また、一般的には変動金利型を適用することが多いですが、金利タイプには「変動金利型」「固定金利型」の2種類がありますので、事前に理解しておくとよいでしょう。 すでに不動産投資ローンを借り入れている場合は、金利を下げるためにローンの借り換えを検討するという手段もあります。 不動産投資ローンは長きに渡って返済していくものですので、ぜひ各社で比較をして慎重に検討されてください。 不動産投資でできる節税効果の仕組みを分かりやすく解説！ TOP ＞ 不動産投資でできる節税効果の仕組みを分かりやすく解説！ 投資が流行しているともいえる現代では、国内や海外での「不動産投資」が注目されており、始める人も増えています。 不動産投資で節税ができることは、聞いたことがあるかもしれませんが、具体的にどのようにして不動産投資で節税ができるのかは分からないという方は多いのではないでしょうか。 今回は、国内の不動産投資で節税する方法や、不動産所得に課せられる税金などについて、詳しく解説します。 なお以下の記事では、海外での不動産投資の節税についてお伝えしていますので、気になる方はあわせてご覧ください。 海外不動産投資ランキング！おすすめの国と不動産投資会社3選 不動産所得に課せられる税金の種類 不動産投資で節税をするには、税金の仕組みを十分に把握しておく必要があります。 まずは不動産所得にかかる税金の種類から知っておきましょう。 不動産の所得は、事業所得もしくは譲渡所得に該当するものを除き、以下の3つに分類できます。 （1）土地や建物などの不動産の貸付け （2）地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸付け （3）船舶や航空機の貸付け 引用：国税庁 上記のうち、不動産投資で節税をしたい場合は（1）の「土地や建物などの不動産の貸付け」による所得が主となり、この所得に「所得税」が課税されます。 不動産所得の計算方法 不動産の所得は以下のように計算します。 不動産投資期間中の総所得－必要経費＝不動産所得 課せられる所得税の金額は、上記の計算で算出された金額に応じた税率が適用される仕組みです。 また、不動産投資以外に収入や給与がある方は、課税対象の所得金額と不動産での所得金額の合計で算出しますので注意しましょう。 不動産投資でできる節税のポイント 不動産投資で節税をするためには「確定申告」が必要不可欠です。 不動産収入を得ている方は原則として確定申告をする必要があり、その際に確定申告を理解していなければ、不動産投資での細かな節税を実現することが難しくなります。 確定申告の際に知っておくべきポイントは以下の5つです。 青色申告or白色申告 不動産投資で「経費」にできる項目 減価償却費 専従者給与の活用 損益通算 1.青色申告or白色申告 確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があり、不動産所得をどちらで申告するかを考える必要があります。 青色申告を行うには開業届と、青色申告承認申請書を提出しなければなりませんが、青色申告には最大65万円控除が受けられる「青色申告特別控除」と呼ばれる特典があるのが大きなメリットです。 一方で白色申告は帳簿のつけ方が簡単ですが、青色申告ほどの特典はありません。 2.不動産投資で「経費」にできる項目 不動産投資および確定申告で節税をする場合「経費」がとても重要なポイントです。 経費の金額が大きいほど総所得は減りますので、結果として所得税や住民税の削減に繋がります。 不動産投資において経費に組み込める項目は9種類ほどです。 経費にできる項目を把握し、上手く節税に繋げましょう。 管理費 所有している不動産を管理するために必要な経費です。 たとえば不動産物件にかかわる設備の保守や、日常的な清掃、点検作業費用、消防点検に必要な費用などが当てはまります。 修繕費 部屋の修理やクリーニングで発生した費用を経費に組み込むことができる項目です。 修繕積立金 不動産物件は経年劣化していくものなので、将来的に必要となる修繕費に備えて積み立てておくお金です。 管理会社への委託料 不動産物件を管理会社へ委託する場合、経費とすることができます。 ローンの利息 不動産物件をローンで購入した場合は、その利息を経費として計上することが可能です。 ただし、元金の返済分は経費に含むことはできません。 税金 物件購入時に発生した印紙税のほか、不動産所得税や固定資産税、都市計画税なども経費に組み込めます。 減価償却費 減価償却費については次の項目で詳しくお伝えしますが、不動産物件や設備などの減価償却費も経費として計上できます。 損害保険料 地震や火災など、自然災害に対して備える保険料も経費として組み込むことが可能です。 その他 たとえば不動産投資の勉強のために購入した書籍代金や、不動産運営のための打ち合わせにかかった旅費交通費なども、経費にできます。 3.減価償却費 先ほど、経費に計上できる項目として「減価償却費」を挙げましたが、この減価償却費についても不動産投資で節税するための重要なポイントのひとつとなります。 減価償却費とは、「資産は時間の経過によって価値が低くなっていく」という考えのもとに設定された勘定科目です。 不動産物件の取得にかかった費用を定められた「法定耐用年数」で分割し、毎年の経費として計上します。 法定耐用年数は、たとえば木造であれば22年、鉄筋コンクリート造であれば47年などと決められており、年数内であれば毎年分割した費用を経費とすることができるため、節税に大きく役立ちます。 海外での不動産投資では、不動産物件の価値の下がり方が異なるため減価償却費を使った節税ができなくなりましたが、日本国内での不動産投資においては、この節税策を活用することが可能です。 経費が増えるということは、その分所得額も減り、結果として所得税を減らすことができます。 なお、減価償却の対象に「土地」は含まれません。 4.「専従者給与」の活用 青色申告での勘定科目として「専従者給与」という項目があります。 家族への給与支払いに当たる出費を専従者給与として経費にできれば、その分所得額を減らせますね。 5.損益通算 損益通算とは、必要経費を差し引いた合計所得を算出した際に不動産所得に赤字がある場合、ほかの黒字の所得から赤字の所得を差し引いて計算ができる項目です。 そのため、損益通算は不動産収入のほかに、給与所得（本業）がある場合に活用できます。 たとえば本業の所得が500万円で、不動産所得に100万円の赤字がある場合、不動産金額の赤字分を差し引いた400万円が課税対象額となります。 不動産投資をする際の注意点 ここまで不動産投資における節税のポイントや仕組みを解説しましたが、なんとなく節税のイメージは湧いたでしょうか。 最後にこれから不動産投資をはじめようと考えている方に向け、不動産投資を実践する際の注意点についてお伝えします。 不動産投資において心得ておくべきことをしっかりと把握し、堅実に資産を増やしていきましょう。 「節税」だけにとらわれない 不動産投資は動く金額が大きいだけに、節税できる金額も大きくなります。 しかし、不動産投資を行う本来の目的は将来的な収入を増やしたり、資産を構築したりするためです。 節税や相続、贈与を見越して物件を購入すると、場合によっては税務署から指摘を受けてしまう可能性もありますので、十分に注意しましょう。 あらゆる節税方法を視野にいれる 節税ができるのは不動産投資のほかにもいくつかあります。 少額投資非課税制度の対象となるNISAや、個人型確定拠出年金のiDeCoなども現代に合った節税方法といえますので、ぜひそうした他の節税策についても検討してみましょう。 不動産投資でできる節税方法のまとめ 不動産投資での節税において重要となるのは、税金の仕組みや確定申告を理解しているかどうかです。 とくに確定申告における経費の項目はしっかりと把握し、適切な判断で経費として計上しましょう。 また、減価償却費と損益通算についても、節税においては抑えておきたいポイントです。 正しく確定申告をすることで大幅な節税が見込めますので、税金の仕組みや確定申告についてはぜひご自身でもリサーチしてみてください。
不動産投資でできる節税効果の仕組みを分かりやすく解説！ TOP ＞ 不動産投資でできる節税効果の仕組みを分かりやすく解説！ 投資が流行しているともいえる現代では、国内や海外での「不動産投資」が注目されており、始める人も増えています。 不動産投資で節税ができることは、聞いたことがあるかもしれませんが、具体的にどのようにして不動産投資で節税ができるのかは分からないという方は多いのではないでしょうか。 今回は、国内の不動産投資で節税する方法や、不動産所得に課せられる税金などについて、詳しく解説します。 なお以下の記事では、海外での不動産投資の節税についてお伝えしていますので、気になる方はあわせてご覧ください。 海外不動産投資ランキング！おすすめの国と不動産投資会社3選 不動産所得に課せられる税金の種類 不動産投資で節税をするには、税金の仕組みを十分に把握しておく必要があります。 まずは不動産所得にかかる税金の種類から知っておきましょう。 不動産の所得は、事業所得もしくは譲渡所得に該当するものを除き、以下の3つに分類できます。 （1）土地や建物などの不動産の貸付け （2）地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸付け （3）船舶や航空機の貸付け 引用：国税庁 上記のうち、不動産投資で節税をしたい場合は（1）の「土地や建物などの不動産の貸付け」による所得が主となり、この所得に「所得税」が課税されます。 不動産所得の計算方法 不動産の所得は以下のように計算します。 不動産投資期間中の総所得－必要経費＝不動産所得 課せられる所得税の金額は、上記の計算で算出された金額に応じた税率が適用される仕組みです。 また、不動産投資以外に収入や給与がある方は、課税対象の所得金額と不動産での所得金額の合計で算出しますので注意しましょう。 不動産投資でできる節税のポイント 不動産投資で節税をするためには「確定申告」が必要不可欠です。 不動産収入を得ている方は原則として確定申告をする必要があり、その際に確定申告を理解していなければ、不動産投資での細かな節税を実現することが難しくなります。 確定申告の際に知っておくべきポイントは以下の5つです。 青色申告or白色申告 不動産投資で「経費」にできる項目 減価償却費 専従者給与の活用 損益通算 1.青色申告or白色申告 確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があり、不動産所得をどちらで申告するかを考える必要があります。 青色申告を行うには開業届と、青色申告承認申請書を提出しなければなりませんが、青色申告には最大65万円控除が受けられる「青色申告特別控除」と呼ばれる特典があるのが大きなメリットです。 一方で白色申告は帳簿のつけ方が簡単ですが、青色申告ほどの特典はありません。 2.不動産投資で「経費」にできる項目 不動産投資および確定申告で節税をする場合「経費」がとても重要なポイントです。 経費の金額が大きいほど総所得は減りますので、結果として所得税や住民税の削減に繋がります。 不動産投資において経費に組み込める項目は9種類ほどです。 経費にできる項目を把握し、上手く節税に繋げましょう。 管理費 所有している不動産を管理するために必要な経費です。 たとえば不動産物件にかかわる設備の保守や、日常的な清掃、点検作業費用、消防点検に必要な費用などが当てはまります。 修繕費 部屋の修理やクリーニングで発生した費用を経費に組み込むことができる項目です。 修繕積立金 不動産物件は経年劣化していくものなので、将来的に必要となる修繕費に備えて積み立てておくお金です。 管理会社への委託料 不動産物件を管理会社へ委託する場合、経費とすることができます。 ローンの利息 不動産物件をローンで購入した場合は、その利息を経費として計上することが可能です。 ただし、元金の返済分は経費に含むことはできません。 税金 物件購入時に発生した印紙税のほか、不動産所得税や固定資産税、都市計画税なども経費に組み込めます。 減価償却費 減価償却費については次の項目で詳しくお伝えしますが、不動産物件や設備などの減価償却費も経費として計上できます。 損害保険料 地震や火災など、自然災害に対して備える保険料も経費として組み込むことが可能です。 その他 たとえば不動産投資の勉強のために購入した書籍代金や、不動産運営のための打ち合わせにかかった旅費交通費なども、経費にできます。 3.減価償却費 先ほど、経費に計上できる項目として「減価償却費」を挙げましたが、この減価償却費についても不動産投資で節税するための重要なポイントのひとつとなります。 減価償却費とは、「資産は時間の経過によって価値が低くなっていく」という考えのもとに設定された勘定科目です。 不動産物件の取得にかかった費用を定められた「法定耐用年数」で分割し、毎年の経費として計上します。 法定耐用年数は、たとえば木造であれば22年、鉄筋コンクリート造であれば47年などと決められており、年数内であれば毎年分割した費用を経費とすることができるため、節税に大きく役立ちます。 海外での不動産投資では、不動産物件の価値の下がり方が異なるため減価償却費を使った節税ができなくなりましたが、日本国内での不動産投資においては、この節税策を活用することが可能です。 経費が増えるということは、その分所得額も減り、結果として所得税を減らすことができます。 なお、減価償却の対象に「土地」は含まれません。 4.「専従者給与」の活用 青色申告での勘定科目として「専従者給与」という項目があります。 家族への給与支払いに当たる出費を専従者給与として経費にできれば、その分所得額を減らせますね。 5.損益通算 損益通算とは、必要経費を差し引いた合計所得を算出した際に不動産所得に赤字がある場合、ほかの黒字の所得から赤字の所得を差し引いて計算ができる項目です。 そのため、損益通算は不動産収入のほかに、給与所得（本業）がある場合に活用できます。 たとえば本業の所得が500万円で、不動産所得に100万円の赤字がある場合、不動産金額の赤字分を差し引いた400万円が課税対象額となります。 不動産投資をする際の注意点 ここまで不動産投資における節税のポイントや仕組みを解説しましたが、なんとなく節税のイメージは湧いたでしょうか。 最後にこれから不動産投資をはじめようと考えている方に向け、不動産投資を実践する際の注意点についてお伝えします。 不動産投資において心得ておくべきことをしっかりと把握し、堅実に資産を増やしていきましょう。 「節税」だけにとらわれない 不動産投資は動く金額が大きいだけに、節税できる金額も大きくなります。 しかし、不動産投資を行う本来の目的は将来的な収入を増やしたり、資産を構築したりするためです。 節税や相続、贈与を見越して物件を購入すると、場合によっては税務署から指摘を受けてしまう可能性もありますので、十分に注意しましょう。 あらゆる節税方法を視野にいれる 節税ができるのは不動産投資のほかにもいくつかあります。 少額投資非課税制度の対象となるNISAや、個人型確定拠出年金のiDeCoなども現代に合った節税方法といえますので、ぜひそうした他の節税策についても検討してみましょう。 不動産投資でできる節税方法のまとめ 不動産投資での節税において重要となるのは、税金の仕組みや確定申告を理解しているかどうかです。 とくに確定申告における経費の項目はしっかりと把握し、適切な判断で経費として計上しましょう。 また、減価償却費と損益通算についても、節税においては抑えておきたいポイントです。 正しく確定申告をすることで大幅な節税が見込めますので、税金の仕組みや確定申告についてはぜひご自身でもリサーチしてみてください。